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공인중개사 1차 필기 기출문제(해설) 및 전자문제집 CBT 2005년05월22일

1과목 : 부동산학개론

1. 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?      1. 부동산은 등기함으로써 공시의 효과를 갖는다.      2. 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다.      3. 임차인의 정착물(tenant fixture)은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다.      4. 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다.      5. 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다.      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 60%       <문제 해설> 3. 부동산=토지+정착물이지만, 임차인의 정착물은 정착물로 취급되지 않음. 따라서 부동산으로도 간주되지 못함. [해설작성자 : JJMM]

2. 부동산개발방식에 대한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?      1. 등가교환방식의 경우, 지주가 시공회사에게 대물로 공사비를 변제한다.      2. 부동산개발에 따른 위험은 개발업자에 의해 통제가능한 것도 있지만 통제불가능한 것도 있다.      3. 토지를 매수하고, 환지방식을 혼합하여 개발하는 것을 전면매수 또는 매수방식이라 한다.      4. 일반적으로 부동산개발은 장기간 소요되며, 이는 개발업자에게 위험을 안겨주는 요인으로 작용한다.      5. 토지신탁개발방식의 경우, 토지소유권은 부동산신탁회사에 이전된다.      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 52%       <문제 해설> 토지를 매수하고 환지방식을 혼합하여 개발하는것을 혼합방식(전면매수또는 매수방식x)이라 한다 [해설작성자 : 힘내자]

3. 부동산감정평가의 기능에 대한 설명 중 가장 옳지 않은 것은?      1. 부동산의사결정의 판단기준 제시      2. 합리적인 손실보상      3. 부동산경기의 활성화에 기여      4. 과세기준의 합리화      5. 적정한 부동산가격의 유도      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 56%       <문제 해설> 부동산감정평가기능 - 부동산의사결정의 판단기준제시 - 합리적인 손실보상, 과세기준의 합리화 부동산경기의 활성화의 기여는 감정평가의 기능이 해당되지 않는다. [해설작성자 : 힘내자]

4. 부동산 권원보험(title insurance)에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?      1. 권원보험은 권리의 하자로 인하여 피보험자가 입게 되는 손실을 보험금으로 전보하는 보험이다.      2. 권원보험증서는 권원보험의 목적 등 기본적 계약사항을 기술한 명세서다.      3. 권원보험은 개별적 소송을 제기하는데 소요되는 비용과 시간을 절약할 수 있게 한다.      4. 권원보험은 보증범위에 따라 한정보증보험과 완전보증보험 등으로 구분된다.      5. 권원보험은 권원보험계약 이후에 발생할 수 있는 권리의 하자를 대상으로 한다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 45%       <문제 해설> 권원보험은 권원보험계약 이전에(이후에x)발생할수 있는 권리의 하자를 대상으로 한다. [해설작성자 : 힘내자]

5. 부동산경기변동에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?      1. 부동산경기는 주기의 순환국면이 일정치 않은 경향이 있다.      2. 부동산경기는 일반경기보다 선행하기도 하며, 때로는 후행하기도 한다.      3. 부동산경기는 일반경기와 비교하여 팽창국면과 위축국면 간의 차이가 큰 특징을 갖는 경향이 있다.      4. 부동산경기는 부동산의 유형에 따라 각각 다른 변화특성을 나타내기도 한다.      5. 부동산경기는 분석대상지역의 인근지역에 한정하여 측정하는 것이 유효하다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 65%

6. 다음에 주어진 자료를 활용하여 순소득승수(자본회수기간)를 구하시오.          1. 2      2. 3      3. 5      4. 10      5. 20      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 50%       <문제 해설> 순소득승수 = 총투자금액 / 순영업소득    : 100억원/10억원 [해설작성자 : 왕방] 순소득승수(계산문제) - 총투자액, 순영업소득 순소득승수는 총투자액을 순영업소득으로 나눈값 보기의 다른 자료에 상관없이 총투자액 /(나누기) 순영업소득 순소득승수 = 총투자액 / 순영업소득 = 100/10=10 [해설작성자 : 힘내자]

7. 주택시장에 대한 설명 중 가장 옳은 것은?      1. 물리적 주택시장은 완전경쟁을 전제로 하는 이론이나 모형으로 분석이 용이하다.      2. 주택이란 이질성이 강한 제품이므로 용도적으로 동질화된 상품으로 분석해서는 안된다.      3. 주택시장은 지역적 경향이 강하고, 지역수요에 의존하기 때문에 적정가격 도출이 용이하다.      4. 주택시장의 단기공급곡선은 유량개념을, 장기공급곡선은 저량개념을 의미한다.      5. 주택시장분석에서 유량의 개념뿐만 아니라 저량의 개념을 파악하는 것은 주택공급이 단기적으로 제한되어 있기 때문이다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 46%       <문제 해설> 물리적주택시장은 완전경쟁을 전제로 하는 이론이나 모형으로는 분석이 어렵다(용이하다x) 주택이란 이질성이 강한 제품이지만 용도적으로 동질화된 상품으로 분석할 수 있다. 주택시장은 지역적경향이 강하고, 지역수요에 의존하기 때문에 적정가격 도출이 어렵다.(용이하다x) 주택시장의 단기공급곡선은 저량(유량x)개념을, 장기공급곡선은 유량(저량x)개념을 의미한다. [해설작성자 : 힘내자]

8. 민감도분석(sensitivity analysis)에 대한 설명으로 옳은 것은?      1. 개발예정부동산의 분양가격 또는 임대료, 적정개발규모를 측정하는 것이다.      2. 부동산개발사업을 전제로 하여 투자자를 끌어들일 수 있는 손익분기점을 측정하는 것이다.      3. 개발예정인 부동산의 현황분석, 수요분석, 공급분석 및 경쟁력분석을 대상으로 한다.      4. 시장에 공급된 부동산이 시장에서 일정기간 동안 소비되는 비율을 조사하여 해당 부동산시장의 추세를 파악하는 것이다.      5. 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라 그 결과치가 어떠한 영향을 받는가를 분석하는 것이다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 46%       <문제 해설> 5번의 추가설명=민감도 분석은 수익에 영향을 주는 요인을 하나 또는 몇가지 변동시키면서 수익률이 어떻게 변화하는지를 분석하는 방법임 [해설작성자 : 제2의 터닝포인트]

9. 부동산광고에 대한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?      1. 부동산광고는 구매자뿐만 아니라 판매자도 대상으로 하는 양면성이 있다.      2. 실용적이며 장식적인 조그만 물건을 광고매체로 이용하는 것을 노벨티(novelty)광고라 한다.      3. 부동산광고의 내용이 사회적 부당성을 갖는 경우에 규제를 받게 된다.      4. 광고주가 존재하지 않는 부동산광고가 많다.      5. 부동산광고는 부동산마케팅활동을 수행하기 위한 수단 중의 하나이다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 51%

10. 다음과 같이 주어진 조건하에서 개발정보의 현재가치는 얼마인가? (단, 제시된 가격은 개발정보의 실현여부에 의해 발생하는 가격차이만을 반영하였음)           1. 6,700,000원      2. 10,000,000원      3. 13,000,000원      4. 17,000,000원      5. 20,000,000원      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 35%       <문제 해설> 주어진 조건에 따르면 개발정보의 현재가치를 구하기 위해서는 현금흐름을 예측하고, 해당 현금흐름의 현재 가치를 계산해야 합니다. 여기서, 개발 가능성이 있는 지역의 인근에 일단의 토지가 있으므로, 토지를 개발하여 매도할 경우 예상되는 가격은 60,000,000원입니다. 개발하지 않고 보유할 경우 토지의 가치는 40,000,000원입니다. 투자자의 요구수익율은 20%입니다. 즉, 개발정보의 현재가치를 구하기 위해서는 현금흐름을 20%의 할인율로 현재 가치로 환산해야 합니다. 기업도시로의 개발 가능성은 40%입니다. 즉, 개발이 일어날 확률은 40%이고, 개발이 일어났을 때의 예상 현금흐름은 60,000,000원입니다. 그리고 개발이 일어나지 않았을 때의 예상 현금흐름은 40,000,000원입니다. 따라서, 개발정보의 현재가치를 계산하기 위해 다음과 같은 공식을 사용할 수 있습니다. 개발정보의 현재가치 = 개발이 일어날 확률 × (개발이 일어났을 때의 현금흐름 × 할인율) + (개발이 일어나지 않았을 때의 현금흐름 × 할인율) 여기서, 개발이 일어나지 않았을 때의 현금흐름은 존재하지 않으므로, 개발이 일어나지 않았을 때의 현금흐름은 0입니다. 따라서, 개발정보의 현재가치를 계산하면 다음과 같습니다. 개발정보의 현재가치 = 0.4 × (60,000,000원 × 0.8) + 0.6 × (40,000,000원 × 0.8) = 10,000,000원 따라서, 주어진 조건에 따르면 개발정보의 현재가치는 10,000,000원이므로, 정답은 2번입니다. [해설작성자 : 호철맨] 정보의 현재가치(계산문제) - 개발정보의 실현여부 - 두 경우를 현재가치로 할인 정보의 현재가치 문제는 정보를 알고있는 경우와 모르는 경우를 나누어 현재가치를 구하고 그 차이를 구한다. 1. 정보를 알고있는 경우의 현재가치 정보를 알고있다는 것이 100% 개발로 이루어질때                                                                                                          년수 현재가치 = 개발될경우 가치 / (1+요구수익률)                                                                                  1                          = 60,000,000 / (1+0.2)                          = 50,000,000 2. 정보를 모르고 있는 경우의 현재가치 정보를 모르고 있을때의 확률 , 보기에서 개발가능성이 40% 라고 했으니까 개발되지 않을 확률은 60%                                                                                                                                                                                                                                                                                                       년수 현재가치 = 개발가능성 X 개발될경우의 가치 / (1+요구수익률)             + 개발불가능성 X 개발이 안될경우의 가치 / (1+요구수익률)년수 현재가치 = 0.4x 60,000,000/1.2 +0.6X40,000,000/1.2                         = 20,000,000+20,000,000                         = 40,000,000 3. 정보의 현재가치 정보를 알고있을때 - 정보를 모를때 = 50,000,000-40,000,000 =10,000,000 [해설작성자 : 힘내자]

11. 정부의 임대주택정책에 대한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은? (단, 규제임대료가 시장균형임대료보다 낮다고 가정한다)      1. 임대료규제정책은 임대료에 대한 이중가격을 형성할 수 있다.      2. 임대료규제는 장기적으로 임대주택의 공급량을 증가시킨다.      3. 임대료보조정책은 저소득층의 효용을 증대시키고, 저가임대주택의 양을 증가시킨다.      4. 임대료규제는 민간임대주택시장에서 장기적으로 공급이 줄어 주택부족현상을 야기할 수 있다.      5. 임대료규제는 임대부동산의 질적 저하를 초래할 수 있다.      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 45%       <문제 해설> 임대료규제는 장기적으로 임대주택의 공급량을 감소시킨다. [해설작성자 : 우라칸 오너 ONE]

12. 부동산마케팅에 대한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?      1. 시장세분화(market segmentation)란 부동산상품의 소비자를 유사한 특성의 소집단으로 구분하는 것이다.      2. 부동산마케팅은 부동산에 대한 소비자 및 고객의 태도와 행동을 형성ㆍ유지ㆍ변경하게 만드는 제반활동이다.      3. 부동산마케팅은 부동산시장이 구매자주도시장(buyer's market)에서 공급자주도시장(seller's market)으로 전환됨에 따라 더욱 중요하게 되었다.      4. 부동산마케팅을 수행하기 위한 주요 수단으로 제품 (product), 촉진(promotion), 유통(place), 가격(price) 등의 마케팅믹스(marketing mix)가 있다.      5. 부동산마케팅을 효과적으로 수행하기 위해서는 마케팅 환경을 잘 고려해야 한다.      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 47%       <문제 해설> 부동산마케팅은 부동산시장이 공급자주도시장에서 구매자주도시장으로 전환됨에 따라 더욱 중요하게 되는 것. [해설작성자 : 우라칸 오너 ONE]

13. 부동산투자의 위험과 수익, 포트폴리오이론에 대한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?      1. 위험을 처리하는 방법 중 위험조정할인율법은 위험한 투자일수록 낮은 할인율을 적용한다.      2. 포트폴리오에 편입되는 투자안의 수를 늘리면 늘릴수록 비체계적인 위험이 감소되는 것을 포트폴리오효과라고 한다.      3. 투자자의 요구수익률은 위험이 증대됨에 따라 아울러 상승한다.      4. 포트폴리오 구성자산들의 수익률분포가 완전한 음의 상관관계(-1)에 있을 경우, 자산구성비율을 조정하면 비체계적 위험을 0까지 줄일 수 있다.      5. 요구수익률에는 시간에 대한 비용과 위험에 대한 비용이 포함되어 있다.      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 39%       <문제 해설> 위험을 처리하는 방법 중 위험조저알인율법은 위험한 투자일수록 높은 할인율을 적용한다. [해설작성자 : AMG C63 오너]

14. 부동산관련제도 및 토지이용규제와 관련된 법률적 근거가 되는 법령을 서로 연결한 것 중 틀린 것은?      1. 최저주거기준의 설정 - 도시 및 주거환경정비법      2. 개발부담금제 - 개발이익환수에 관한 법률      3. 지정지역(투기지역)의 지정 - 소득세법      4. 투기과열지구의 지정 - 주택법      5. 표준주택가격의 공시 - 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 27%       <문제 해설> 최저주거기준의 설정 - 주거기본법

15. 부동산가격 및 부동산시장의 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?      1. 부동산가격은 수요와 공급에 의해 결정되고, 그 가격이 다시 수요와 공급에 영향을 준다.      2. 부동산가격은 각각의 권리마다 개별적으로 형성되지 않는다.      3. 부동산가격은 가격형성요인들간의 상호작용과정속에서 형성된다.      4. 부동산시장은 수요와 공급의 조절이 어려워 단기적으로 가격왜곡이 발생할 가능성이 높다.      5. 부동산가격은 불완전시장에서 형성되고, 거래당사자의 개인적인 동기나 특수한 사정이 개입되기 쉽다.      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 43%       <문제 해설> 부동산가격은 각각의 권리마다 개별적으로 형성된다. [해설작성자 : 우라칸 오너ONE.]

16. 어느 지역을 주택투기지역으로 지정할 것이라는 소문이 시장에 알려지자 해당지역 주택시장이 급격하게 냉각되었다. 이러한 현상을 가장 적절하게 설명할 수 있는 시장이론은?      1. 지대이론      2. 포트폴리오이론      3. 거미집이론      4. 효율적시장이론      5. 중심지이론      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 37%       <문제 해설> 정답은 4번인 효율적 시장 이론입니다. 효율적 시장 이론에서는 시장 참가자들이 모든 정보를 효율적으로 이용하여 자산가격을 결정하므로, 소문과 같은 정보가 공개되면 즉시 시장에 반영되어 가격이 조정됩니다 [해설작성자 : 호철맨]

17. 아래의 그림을 보고 허프(Huff)의 상권분석모형을 이용하여 신규할인 매장의 이용객 수를 추정하시오. (단, 공간(거리)마찰계수는 2로 가정한다)           1. 20,000명      2. 25,000명      3. 30,000명      4. 34,000명      5. 40,000명      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 41%       <문제 해설> 4000/2^2 =1000 9000/3^2= 1000 둘다 1/2 인구 5만명 도시 2만5천명씩 나눠서 감 [해설작성자 : KO] 허프의 상권분석모형 - 기존할인매장, 신규할인매장 - 면적에 비례, 거리에 반비례 허프의 상권분석모형에 따르면 이용객수는 매장의 크기에 비례하고, 거리에 반비례 기존매장 : 신규매장 = 기존매장크기 / 거리의 제곱 :    신규매장 크기 / 거리의 제곱 4,000/2^2 : 9,000/3^3 1,000: 1,000 1:1 기존매장방문자 : 50,000 x 1/2 = 25,000 신규매장방문자 = 50,000 x 1/2 = 25,000 [해설작성자 : 힘내자]

18. 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다. 가장 적절하지 않게 연결된 것은?      1. 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다.      2. 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다.      3. 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다.      4. 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다.      5. 고가성 - 부동산시장에의 진ㆍ출입을 어렵게 한다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 38%       <문제 해설> 부증성은 거시적으로 보는 토지의 양이 불변 이라는 것이며, 생산비를 투입하여 물리적으로 양을 늘릴 수 없다는 특성입니다. 부증성으로 인하여 토지의 물리적 공급이 불가능하므로 토지의 공급조절을 곤 란하게 하며, 토지이용을 집약화시킵니다. 반면, 조방적 토지 이용(粗放的土地利用)이란, 토지의 생산성을 향상시키는 데 필요한 기술이나 노력 없이 넓은 지역에 걸쳐 식물이나 동물을 사육하는 방식을 말합니다. [해설작성자 : 호철맨] 부증성 : 토지의 집약적 이용을 촉진 [해설작성자 : 힘내자]

19. 부동산시장에 대한 정부의 공적 개입의 필요성 및 규제방법에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?      1. 사적 편익보다 사회적 편익이 큰 경우에 정부의 개입이 필요하다.      2. 시장기능으로 달성하기 어려운 소득재분배, 공공재의 공급, 경제안정화를 달성하기 위하여 정부의 개입이 필요하다.      3. 토지소유자의 입장에서 효율적인 토지이용이라 할지라도 주변토지이용과의 공간적 부조화가 생길 수 있기 때문에 정부의 개입이 필요하다.      4. 지역지구제의 목적은 토지이용에 수반되는 정(+)의 외부효과를 제거하거나 감소시키는데 있다.      5. 부동산시장은 정보의 비대칭성으로 인해 시장기구의 효율성이 달성되지 못하기 때문에 정부의 개입이 필요하다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 40%       <문제 해설> "지역지구제의 목적은 토지이용에 수반되는 정(+)의 외부효과를 제거하거나 감소시키는데 있다."는 부정확한 정보입니다. 실제로 지역지구제의 목적은 토지이용에 수반되는 부정적인 외부효과를 최소화하거나 관리하는 것입니다. 외부효과란, 시장 거래의 결과로 발생하는 비시장적인 영향을 말합니다. 정의 외부효과는 거래의 결과로 발생하는 긍정적인 영향이고, 부정의 외부효과는 거래의 결과로 발생하는 부정적인 영향입니다. 토지이용과 관련된 정의 외부효과를 감소시키는 것이 아니라, 부정적인 외부효과를 관리하거나 최소화하는 것이 지역지구제의 목적입니다. 따라서, 이 문장은 다른 옵션들과 달리 부동산 시장에 대한 정부의 공적 개입의 필요성이나 규제 방법과 관련하여 적절하지 않은 설명입니다. [해설작성자 : 호철맨]

20. 정부에서 주택시장을 안정시키기 위해 주택의 매도인(공급자)에게 양도소득세를 중과하기로 했다. 만약 주택수요의 가격탄력성이 비탄력적이고, 공급의 가격탄력성이 탄력적이라고 할 때 주택시장에 미치는 영향을 가장 적절하게 설명한 것은? (단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)      1. 양도소득세납부 후 매도인(공급자)이 실제로 받는 대금은 양도소득세가 중과되기 전보다 항상 높아질 것이다.      2. 양도소득세가 중과되기 전보다 중과 후 주택거래량이 늘어날 것이다.      3. 양도소득세의 중과 후에 매수인(수요자)이 지불하는 가격은 양도소득세가 중과되기 전보다 낮아진다.      4. 양도소득세의 중과효과는 매도인(공급자)보다 매수인(수요자)에게 더 크게 나타날 것이다.      5. 매도인(공급자)은 가격변화에 민감하게 반응하지 않는 반면, 매수인(수요자)은 매우 민감하게 반응할 것이다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 34%       <문제 해설> 주택수요의 가격탄력성이 비탄력적이라는 것은, 주택 가격의 변동이 주택 수요에 크게 영향을 미치지 않는다는 의미입니다. 즉, 가격이 상승하더라도 수요자들은 여전히 주택을 구매할 것입니다. 반면, 주택공급의 가격탄력성이 탄력적이라는 것은, 가격 변동에 따라 공급자들이 주택을 많이 공급하거나 줄일 것이라는 의미입니다. 정부가 양도소득세를 중과할 경우, 매도인(공급자)이 지불해야 하는 세금이 증가합니다. 이로 인해 공급자들은 주택을 팔 때 더 높은 가격을 원할 수 있으며, 이는 주택 가격 상승으로 이어질 가능성이 있습니다. 그러나 주택 수요의 가격탄력성이 비탄력적이므로, 가격 상승에도 불구하고 수요자들은 여전히 주택을 구매합니다. 따라서, 양도소득세의 중과효과는 매도인(공급자)보다 매수인(수요자)에게 더 크게 나타날 것입니다. 이는 주택 가격 상승으로 인해 수요자들이 더 많은 비용을 부담해야 하기 때문입니다. 이러한 이유로 4번 옵션이 가장 적절한 설명입니다. [해설작성자 : 호철맨]

21. 부동산권리분석에 대한 설명 중 틀린 것은?      1. 권리분석시 대상을 가능한한 축소하여 신속하고 효율적으로 수행하여야 한다.      2. 부동산권리분석은 사익과 함께 사회성과 공공성이 강조되는 성격을 지닌다.      3. 에스크로우(escrow)제도는 부동산거래의 안전성을 제고하기 위해 미국에서 보편화된 제도로서 부동산거래계약의 이행행위를 대행하는 부동산업의 한 종류이다.      4. 부동산권리분석이란 소유권 등의 내용이 어떻게 이루어지고 있는가를 명확히 인식하는 일련의 활동이다.      5. 부동산권리분석은 비권력적 행위이다.      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 30%       <문제 해설> "권리분석시 대상을 가능한한 축소하여 신속하고 효율적으로 수행하여야 한다"고 말하고 있습니다. 하지만, 부동산 권리분석에서는 대상을 축소하는 것이 아니라 오히려 전체적이고 꼼꼼한 접근이 필요합니다. 부동산 거래에 관련된 모든 권리와 책임을 파악하고 분석해야 하므로, 신속성과 효율성을 증가시키기 위해 대상을 축소하는 것은 적절하지 않습니다. 오히려 그로 인해 정보의 누락이나 오류가 발생할 수 있어 부동산 거래의 안전성에 영향을 줄 수 있습니다. [해설작성자 : 호철맨]

22. 부동산가격의 제원칙에 대한 설명 중 틀린 것은?      1. 수익배분의 원칙은 토지잔여법의 성립근거가 된다.      2. 변동의 원칙은 감정평가시 가격시점과 관련이 있다.      3. 균형의 원칙은 기능적 감가와 관련이 있고, 적합의 원칙은 경제적 감가와 관련이 있다.      4. 적합의 원칙은 내부구성요소간의 결합이 적합해야 최유효이용이 된다는 점에서 최유효이용원칙과 관련성이 깊다.      5. 기여의 원칙은 인근토지를 매수ㆍ합필하거나 기존건물을 증축하는 경우, 그 추가투자의 적부를 결정하는데 유용한 원칙이다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 30%       <문제 해설> 내부 구성 요소의 가치와 외부 환경의 가치가 적합하게 결합될 때 부동산의 최고의 가치를 창출할 수 있습니다. [해설작성자 : comcbt.com 이용자]

23. 부동산투자분석의 필요성에 대한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?      1. 부동산은 다른 자산에 비하여 유동성이 낮은 자산으로 사업추진에 있어 자금조달능력의 사전검증을 위해 투자분석이 필요하다.      2. 투자대상건물은 시간경과와 더불어 노후화되므로 감가상각으로 인한 위험의 최소화를 위해 투자분석이 필요하다.      3. 부동산의 수요와 공급, 비용, 가격 등에 관한 정보가 불확실하고 유용하지 못한 경우가 많기 때문에 투자분석이필요하다.      4. 부동산시장에서 발생하는 체계적인 위험을 제거하기 위해 투자분석이 필요하다.      5. 공법상 토지이용규제ㆍ건축규제ㆍ환경규제 등 여러가지 제약요인이 많아 이러한 법률적 위험에 대한 투자분석이 필요하다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 43%       <문제 해설> "체계적인 위험(시스템 위험)"은 부동산 시장 전체에 영향을 주는 위험 요소로, 경기 변동, 정치적 불안정, 경제 정책 변화 등이 해당합니다. 이러한 체계적인 위험은 개별 투자자의 투자분석을 통해 완전히 제거할 수 없는 특성을 가지고 있습니다. 부동산 투자분석은 개별 투자자의 투자 리스크를 최소화하고 수익을 극대화하는 데 도움을 주지만, 시장 전체에 영향을 미치는 체계적인 위험을 완전히 제거할 수는 없습니다. 이러한 이유로 선택지 4는 부동산 투자분석의 필요성에 대한 설명 중 가장 적절하지 않은 것으로 볼 수 있습니다. [해설작성자 : 호철맨]

24. 다음과 같이 20억원으로 주택을 구입하여 임대주택사업을 한다고 가정하자. (A)와 (B)의 투자대안에 대한 각각의 자기자본수익률을 구하시오.           1. A = 10%, B = 27%      2. A = 10%, B = 28%      3. A = 10%, B = 29%      4. A = 12%, B = 27%      5. A = 12%, B = 28%      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 38%       <문제 해설> 먼저, 각 투자 대안에 대한 자기자본수익률(ROE, Return on Equity)을 구해야 합니다. 자기자본수익률은 순이익을 자기자본으로 나눈 값입니다. (A)의 경우: 순영업소득: 2억원 자기자본: 20억원 자기자본수익률 (ROE) = (순영업소득 / 자기자본) x 100 = (2억원 / 20억원) x 100 = 10% (B)의 경우: 순영업소득: 2억원 차입금 이자: 18억원 x 8% = 1.44억원 순이익: 순영업소득 - 차입금 이자 = 2억원 - 1.44억원 = 0.56억원 자기자본: 2억원 자기자본수익률 (ROE) = (순이익 / 자기자본) x 100 = (0.56억원 / 2억원) x 100 = 28% 결과적으로, A의 자기자본수익률은 10%이고, B의 자기자본수익률은 28%입니다. [해설작성자 : 호철맨] 자기자본수익률(계산문제) 100% 자기자본으로 투자, 세전현금흐름, 자기자본 자기자본수익률은 세전현금흐름을 자기자본으로 나누어 계산 1. A A는 100% 자기자본으로 투자하므로 세전현금흐름이 순영업소득 자기자본수익률 = 세전현금흐름 / 자기자본 = (순영업소득-부채서비스액) / 자기자본 =순영업소득-부채 / 자기자본 = 2억 -0원 / 20억 =0.1( 10%) 2. B B의 경우는 2억만 자기자본이고, 부채가 18억원(연리8%) 자기자본수익률 = 세전현금흐름 / 자기자본 = (순영업소득 - 부채서비스액 ) / 자기자본 = 2억 - (18억 X 8%) / 2 = 2-1.44/2=0.28 (28%) [해설작성자 : 힘내자]

25. 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?      1. 부동산활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다.      2. 부동산활동은 윤리성이 강조된다.      3. 부동산활동은 과학성과 기술성이 요구된다.      4. 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다.      5. 부동산활동은 수익성보다 공익성을 중시한다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 47%       <문제 해설> 부동산활동은 공익성보다 수익성을 중시한다. [해설작성자 : 우라칸 오너 ONE]

26. 부동산투자분석기법에 대한 설명 중 옳은 것은?      1. 일시불의 내가계수, 연금의 내가계수, 저당상수에 관한 공식은 미래가치를 구하기 위한 공식이다.      2. 순현가법이란 보유기간 동안 기대되는 세후소득의 현재가치 합과 투자비용으로 지출한 지분의 현재가치 합을 비교하는 방법이다.      3. 일정기간 후에 1원을 만들기 위해서 적립해야 할 액수를 나타내는 자본환원계수는 연금의 내가계수이고, 역수는 저당상수이다.      4. 잔금비율은 저당대출액에 대한 상환된 원리금의 비율을 말하며, 이자율ㆍ만기ㆍ남은 저당기간의 함수이다.      5. 할인현금수지분석법은 예상되는 현금유입의 현가와 현금유출의 현가를 서로 비교하여 투자하는 방법으로 승수법과 수익률법이 있다.      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 23%       <문제 해설> 1. 저당상수는 현가계수의 일종으로, 현재가치를 구하기 위한 공식임. 3. 일정기간 후에 1원을 만들기 위해서 적립해야할 액수를 나타내는 것은 감채기금계수이고, 역수는 연금의 내가계수임. 4. 상환되지 않은 원리금의 비율이다. 5. 순현가법, 수익성지수법, 내부수익률법이 있다. [해설작성자 : JJMM] 일시불의 내가계수, 연금의 내가계수, 저당상수에 관한 공식은 미래가치를 구하기 위한 공식이 아닙니다. 오히려, 이들은 미래의 현금 흐름을 현재 가치로 환산하기 위한 공식입니다. 순현가법(Net Present Value Method)은 투자의 가치를 평가하는 기법 중 하나로, 투자의 현재가치와 투자비용의 현재가치를 비교하여 투자의 경제성을 판단합니다. 이 방법을 사용하면 보유 기간 동안 기대되는 세후 소득의 현재가치 합을 계산하고, 이를 지출한 투자비용의 현재가치 합과 비교합니다. 연금의 내가계수는 일정 기간 동안 일정한 금액의 현금 흐름을 현재 가치로 환산하는 데 사용되는 계수입니다. 하지만, 자본환원계수와는 다른 개념입니다. 자본환원계수는 정해진 기간 동안 원금을 상환하기 위해 각 기간마다 지불해야 하는 금액을 계산하는 데 사용되는 계수입니다. 또한, 저당상수는 연금의 내가계수의 역수가 아닙니다. 잔금비율은 저당대출액에 대한 상환된 원리금의 비율을 의미하는 것이 아니라, 상환되지 않은 원리금의 비율을 의미합니다. 또한 이자율, 만기, 남은 저당기간의 함수라기보다는, 이자율과 대출 기간이 결정하는 요소입니다. 할인현금수지분석법은 예상되는 현금유입의 현가와 현금유출의 현가를 서로 비교하여 투자하는 방법이 맞지만, 승수법과 수익률법이라는 용어는 부적절합니다. 오히려 순현재가치법(NPV)과 내부수익률법(IRR)이라는 용어를 사용해야 합니다. [해설작성자 : 호철맨] 부동산투자분석기법 순현재가치법, 수익성지수법, 내부수익률법 승수법, 수익률법 1. 일시불에 내가계수, 연금의 내가계수, 감채기금계수에 관한 공식을 미래가치를 구하기위한공식이다. 2. 순현가법이란 보유기간동안 기대되는 세후 소득의 현재가치의 합과 투자비용으로 지출한 지분의 현재가치 합을 비교하는 방법이다. 3. 일정기간 후에 1원을 만들기 위해 적립해야 할 액수를 나타내는 자본환원계수는 감채기금계수이고, 역수는 연금의 내가계수이다. 4. 상환비율은 저당대출액에 대한 상환된 원리금의 비율을 말하며, 이자율, 만기, 남은저당기간의 함수이다. 5. 할인 현금수지분석법은 예상되는 현금유입의 현가와 현금유출의 현가를 서로 비교하여 투자하는 방법으로 순현재가치법, 수익성지수법, 내부수익률법이 있다. [해설작성자 : 힘내자]

27. 부동산신탁의 장ㆍ단점에 대한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?      1. 부동산신탁개발은 사업을 집행함에 있어 공공성을 전제로 하기 때문에 사업선정에 제한이 있다.      2. 토지소유자인 위탁자는 신탁수익권을 양도할 수 있어 유동성을 확보할 수 있다.      3. 신탁회사의 전문성을 활용함으로써 이해관계자들에 대한안전성과 신뢰성의 제고에 도움이 된다.      4. 수탁자는 권리ㆍ의무의 주체가 될 수 있는 권리능력과 유효한 법률행위를 할 수 있는 행위능력을 가져야 한다.      5. 신탁설정 후에는 토지소유자의 상속이 사업의 진행에 직접적으로 영향을 미치지 않는다.      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 21%

28. 부동산감정평가에 대한 설명 중 가장 옳은 것은?      1. 거래사례를 유사지역에서 구한 경우에는 지역요인을 비교해야 하지만, 인근지역에서 구한 경우에는 지역요인 비교는 필요하지 않다.      2. 「감정평가에 관한 규칙」에서는 가격조사가 가능한 경우라 하더라도 소급하여 평가할 수 없도록 하고 있다.      3. 대로변에 위치한 1필지의 토지는 전ㆍ후면으로 가치를 달리하더라도 이를 구분하여 평가할 수 없다.      4. 가격시점은 미리 정해진 경우를 제외하고는 감정평가서 작성을 완료한 날짜로 한다.      5. 시산가격의 조정이란 감정평가 3방식에 의한 가격을 산술평균하는 것을 말한다.      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 28%       <문제 해설> 1. 거래사례를 유사지역에서 구한경우에는 지역요인을 비교해야 하지만, 인근지역에서 구한경우에는 지역요인을 비교는 필요하지 않다. 2. 감정평가에 관한 규칙에서는 가격조사가 가능한 경우라면 소급하여 평가할수 있도록 하고있다. 3. 대로변에 위치한 1필지의 토지는 전, 후면으로 가치를 달리한다면 이를 구분하여 평가할 수있다. 4. 가격시점은 미리 정해진 경우를 제외하고는 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 5. 시산가격의 조정이란 감정평가 3방식에 의한 가격을 산술평균하는것을 의미하는것이 아니다. [해설작성자 : 힘내자]

29. 어떤 사람이 주택을 구입하기 위하여 은행으로부터 24,000,000원을 연이자율 5%, 10년간, 매월상환조건으로 대출받았다. 원금균등분할상환 조건일 경우, 첫 회에 상환해야 할 원금과 이자의 합계는 얼마인가?      1. 100,000원      2. 200,000원      3. 240,000원      4. 300,000원      5. 350,000원      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 32%       <문제 해설> 원금균등분할상환이 조건인 경우이므로 매 기간 지불되어지는 원금이 일정하고 이자율만 감소하는 구조이다 즉, 2천4백만원을 10년간 상환하는 조건, 1년 2백4십만원이므로 첫회 상환분의 2백 4십만원/12개월=20만원 그리고 이자분의 첫회의 2천4백만원에 연 5%이므로 일년에 120만원을 12개월로 나누면 이자는 10만원임 이를 합산하여 첫회에 30만원이다 [해설작성자 : 제2의 터닝포인트]

30. 주택저당채권(MBS)의 발행효과에 대한 설명 중 틀린 것은?      1. 주택수요자에게 안정적으로 장기대출을 해줄 가능성이 증가한다.      2. 금융기관은 보유하고 있는 주택담보대출채권을 유동화하여 자금을 조달할 수 있다.      3. 채권투자자는 안정적인 장기투자를 할 수 있는 기회를 가진다.      4. 정부는 주택저당채권을 발행하여 단기적으로 주택가격을 하락시킬 수 있다.      5. 주택금융자금의 수급불균형을 해소할 수 있다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 49%       <문제 해설> 주택저당채권 - 장기대출, 자금조달, 장기투자 - 주택가격상승, 수급 불균형 해소 정부는 주택저당채권을 발행하여 단기적으로 주택가격을 상승시킬수있다. [해설작성자 : 힘내자]

31. 부동산중개에 대한 일반적인 설명 중 틀린 것은?      1. 부동산중개계약이란 일방은 중개서비스를 제공하기로 하고, 상대방은 그에 대한 보수의 지급을 약속하는 합의이다.      2. 부동산상품의 개별성으로 인해 중개활동에는 구체적으로 대상물건을 확인하기 위한 임장활동을 필요로 한다.      3. 순가중개위임계약(net listing)은 부동산거래가격의 조작 및 투기를 조장하는 등 거래질서의 문란을 초래할 가능성이 있다.      4. 부동산중개업의 구성요소인 중개업자, 중개의뢰인, 그리고 중개대상물 등은 서로 독립하여 존재하는 것이 아니라 상호의존적인 불가분의 관계를 가지고 있다.      5. 공동중개위임계약(multiple listing)은 매도자가 대상부동산을 여러 중개업자에게 매도의뢰한 형태로서 중개수수료는 가장 먼저 매매를 성사시킨 중개업자에게 지불하는 것이다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 31%       <문제 해설> 공동중개위임계약은 매도자가 대상부동산을 여러 중개업자에게 매도의뢰하고 중개수수료는 의뢰받은 중개업자와 매매를 성사시킨 중개업자가 나누는것. [해설작성자 : 힘내자]

32. 부동산관리에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?      1. 자산관리란 소유주나 기업의 부를 극대화하기 위하여 해당부동산의 가치를 증진시킬 수 있는 다양한 방법을 모색하는 것이다.      2. 순임대차(net lease)는 임차인의 총수입 중에서 일정비율을 임대료로 지불하는 방법을 말한다.      3. 시설관리는 각종 부동산시설을 운영하고 유지하는 것으로 시설사용자나 기업의 요구에 부응하는 정도의 소극적 관리에 해당한다.      4. 위탁관리는 건물관리의 전문성을 통하여 노후화의 최소화 및 효율적 관리가 가능하여 대형건물의 관리에 유용한 방식이다.      5. 혼합관리는 자가관리가 곤란한 부분만 선별하여 위탁할 수 있는 장점이 있는데, 경영관리는 자가관리로 하고, 시설관리는 위탁관리로 하는 경우가 있다.      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 29%       <문제 해설> 2. 정해진 액수(비율 X)를 임대료로 지불하는 방법이다.

33. 다음 중 감가수정방법이 아닌 것은?      1. 정액법      2. 상환기금법      3. 정률법      4. 관찰감가법      5. 잔여법      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 30%       <문제 해설> 잔여법은 수익방식에서 순수익을 구하는 방법중 하나 (감가수정방법 x) [해설작성자 : 힘내자]

34. A부동산이 100% 임대될 경우, 연간예상총소득이 50,000,000원이고, 운영경비가 유효총소득의 35%를 차지하는 경우 평균 공실률을 감안한 A부동산의 수익가격은 얼마인가? (단, 인근지역의 평균공실률은 5%이고, 환원이율은 10%라고 한다.)      1. 308,750,000원      2. 350,000,000원      3. 408,750,000원      4. 475,000,000원      5. 500,000,000원      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 26%       <문제 해설> 수익가격 = 순이익 / 환원이율                 = 50,000,000*0.65*0.95 / 0.1                 = 308,750,000원 [해설작성자 : JJMM]

35. 다음 용어설명 중 가장 적절하지 않은 것은?      1. 「후보지」는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다.      2. 「지역권」은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지위에 설정하는 권리이다.      3. 「나지」는 지목이 대로 설정된 토지이다.      4. 「필지」는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다.      5. 「맹지」는 도로와 접하고 있지 않는 구획 내부의 토지를 의미한다.      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 45%       <문제 해설> 후보지 : 용도지역 중 택지지역/농지지역/암지지역 상호 간에 전환되고 있는 토지, 반드시 지목 변경이 뒤따름 맹지 : 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 가지지 못하는 토지 필지 : 하나의 지번이 붙는 토지의 동기등록의 단위 나지 : 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지 [해설작성자 : 개발자]

36. 다음은 민간금융기관의 CD(양도성예금증서)연동주택담보대출과 한국주택금융공사 모기지론의 대출조건이다. 이에 대한 설명으로 가장 적절한 것은? (단, 대출금액은 동일하다고 가정한다)           1. 모든 대출조건이 같고 단지 금리변동 여부의 조건만 다른 경우, CD연동주택담보대출의 대출금리가 모기지론의 대출금리보다 항상 높은 편이다.      2. 통상적으로 CD연동주택담보대출의 월상환액이 모기지론의 월상환액보다 큰 편이다.      3. 오랫동안 금리가 지속적으로 상승하더라도 CD연동주택담보대출을 이용하는 것이 유리할 것이다.      4. 모기지론의 경우, 월상환액 중에서 원금이 차지하는 비중이 시간이 갈수록 줄어든다.      5. CD연동주택담보대출의 차입자는 모기지론 차입자에 비해서 금리변동위험이 높은 편이다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 32%

37. A지역의 중형주택임대료가 평균 15% 인상됨에 따라 중형주택에 대한 임대수요가 30% 감소하였다면, 중형주택 임대수요의 가격탄력성은 얼마인가?      1. 0.5      2. 1.0      3. 1.5      4. 2.0      5. 2.5      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 39%

38. 임료평가에 관한 설명 중 틀린 것은?      1. 임료평가방법으로는 임대사례비교법, 적산법, 수익환원법이 있다.      2. 실질임료는 순임료와 필요제경비로 구성된다.      3. 실질임료는 각 지불기간에 지불되는 지불임료와 예금적 성격을 지닌 보증금운용이익 등으로 구성된다.      4. 일반적으로 감정평가에서 구해야 할 임료는 실질임료이다.      5. 계속임료 평가방법으로 차액배분법, 이율법, 슬라이드(slide)법, 임대사례비교법 등이 있다.      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 19%       <문제 해설> 1.임료평가방법으로 1)신규임료: 임대사례비교법, 적산법, 수익분석법이 있다. 2)계속임료: 이율법, 슬라이드법, 임대사례비교법, 차액배분법, 수익분석법이 있다. [해설작성자 : KO]

39. 다음과 같은 특징을 지닌 기업이 입지할 도시를 선정하려고 한다. 어떤 입지유형의 도시가 적당한가?(순서대로 (ㄱ), (ㄴ))           1. 원료지향형, 노동지향형      2. 시장지향형, 집적지향형      3. 노동지향형, 집적지향형      4. 시장지향형, 노동지향형      5. 원료지향형, 집적지향형      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 43%       <문제 해설> 시장가까이 입지함으로써 수송비를 절감할수 있다면 시장지향형 (소비자지향형) 운송비의 비중이 적고 기술연관성이 높은산업 , 기술,정보,시설,원료등의 공동이용을 통해 비용절감효과를 얻을수있는 산업, 집적지향형( 예 : 석유화학공업, 자동차공업) [해설작성자 : 힘내자 ]

40. 주택의 여과효과(filtering effect)에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?      1. 주택순환현상이라고도 불리운다.      2. 주택의 질적 변화와 가구의 이동관계를 설명한다.      3. 소득증가로 저가주택수요가 감소하면 하향여과(filtering down)과정이 나타난다.      4. 안정적인 주택시장에서는 주택여과효과가 긍정적으로 작동하면 주거의 질을 개선하는 효과가 발생한다.      5. 안정적인 주택시장에서는 주택여과효과가 긍정적으로 작동하면 주택공급량의 증가에도 기여하게 된다.      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 47%       <문제 해설> 소득증가로 저가주택수요가 감소하면 상향여과과정이 나타난다. [해설작성자 : 우라칸 오너 ONE]

41. 계약성립의 요소로서 청약과 승낙의 의사표시에 대한 설명으로 틀린 것은?      1. 청약은 구체적ㆍ확정적 의사표시이어야 한다.      2. 청약자가 청약을 할 때에는 청약과 동시에 승낙기간을 정하여야 한다.      3. 청약은 불특정 다수인에 대하여 할 수 있으나, 승낙은 반드시 청약자에 대하여 하여야 한다.      4. 청약에 대하여 조건을 붙여서 승낙을 한 경우, 청약의 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 본다.      5. 교차청약이 성립하기 위해서는 두 개의 청약이 서로 내용상 합치하여야 한다.      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 34%       <문제 해설> 승낙기간을 정한 경우, 승낙기간을 정하지 않은 경우 2가지 경우가 있음 [해설작성자 : 해설작성자 전송]

42. 담보물권의 공통된 성질에 관한 설명으로 옳은 것은?      1. 담보물권은 부종성을 가지므로 타인명의의 저당권설정은 무효가 원칙이다.      2. 유치권에는 물상대위성이 없는 결과 수반성도 없다.      3. 불가분성은 공동저당의 일괄경매에서만 그 예외가 인정된다.      4. 물상대위성은 명문규정이 있는 저당권에서만 인정된다.      5. 부종성의 완화는 법정담보물권에서 현저하다.      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 24%       <문제 해설> 물상대위성 1. 우선변제권이 있는것, 2.추급력이 끝나는곳에서 시작된다 유치권은 우선변제권이 없으므로 물상대위 할수 없다. [해설작성자 : 합격하자] 담보물권은 부증성을 가지므로 타인무효의 저당권설정은 무효가원칙이다.(제한적유효가능) 유치권에는 물상대위성이 없지만 수반성도 있다. 불가분성의 공동저당의 일괄경매에서 그 예외가 인정된다. (담보제공의 유치권소멸에도 그 예외가 인정된다.) 물상대위성은 질권과 저당권에서 인정되지만 유치권에서는 인정되지 않는다. 부증성의 완화는 약정담보물권에서 현저하고 법정담보물권(유치권,저당권)에서는 엄격하다. [해설작성자 : 힘내자]

43. 甲의 대리인 乙이 丙소유의 부동산을 매수하는 계약을 체결하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?      1. 乙의 기망행위로 계약이 체결되었지만 甲이 그 사실을 모르는 경우에 丙은 매매계약을 취소할 수 없다.      2. 乙이 甲을 위한 것임을 표시하지 않은 경우라도 매매계약은 특별한 사정이 없는 한 甲을 위한 것으로 본다.      3. 乙이 甲의 위임장을 제시하고 계약서에 乙의 이름만을 기재한 경우, 원칙적으로 甲을 대리하여 계약을 체결한 것으로 볼 수 없다.      4. 乙의 계약체결이 대리권소멸 후에 이루어진 경우, 丙의 선의만으로 대리권소멸 후의 표현대리가 성립한다.      5. 乙이 공법상의 행위에 관한 대리권만을 갖고 있는 경우, 권한을 넘은 표현대리가 문제된다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 22%       <문제 해설> 甲의 대리인 乙이 丙과 계약체결 乙의 기망행위로 계약이 체결되었지만 甲이 그 사실을 모르는 경우 丙은 매매계약을 취소할수 있다 乙이 甲을 위한것임을 표시하지 않은 경우라면 매매계약을 특별한 사정이 없는한 乙을 위한것으로 본다. 乙이 甲의 위임장을 제시하고 계약서에 乙의 이름만을 기재한경우, 원칙적으로 甲을 데리하여 계약을 체결한것으로 볼 수 있다. 乙의 계약체결이 대리권소멸후에 이루어진경우 丙의 선의 및 무과실로 대리권 소멸후의 표현대리가 성립한다. 乙이 공법상의 행위에 관한 대리권만을 갖고 있는 경우, 권한을 넘은 표현대리가 문제가 된다. [해설작성자 : 힘내자]

44. 특별한 사정이 없는 한 타주점유자인 경우를 모두 고른 것은?           1. (ㄱ), (ㄹ)      2. (ㄴ), (ㄹ)      3. (ㄱ), (ㄴ), (ㄷ)      4. (ㄷ), (ㄹ), (ㅁ)      5. (ㄱ), (ㄷ), (ㄹ), (ㅁ)      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 19%       <문제 해설> 타주점유란 소유의 의사가 없는 점유, 즉 타인이 소유권을 가지고 있다는 것을 전제로 하는 점유이다. 유자는 아니지만 착오로 소유자라고 믿고서 점유하고 있는 자 혹은 물건을 절취한 자는 소유의사를 가지기 때문에 자주점유자이다. 그러나 지상권자(地上權者)·전세권자·질권자·임차인·수치인 등은 소유자가 따로 있다는 것을 전제로 점유하고 있기 때문에 타주점유자이다. 양자의 구별실익은 취득시효(§245), 무주물선점(§252)·점유자의 책임(§202)등에서 볼 수 있다. [네이버 지식백과] 자주점유·타주점유 [自主占有·他主占有] (법률용어사전, 2023. 01. 15., 이병태) [해설작성자 : 네이버지식백과] 자주점유 ㄴ. 상대방에 대하여 소유의 의사를 밝힌 점유자. ㄷ. 소유의 권원이 불명한 점유자. ㅁ. 타인 소유의 토지임을 알면서 매수하여 점유한자. 타주점유 ㄱ. 타인의 토지위에 분묘기지권을 취득한 점유자. ㄹ. 목적물의 인도의무를 지고 있는 매도인의 점유자. [해설작성자 : 힘내자]

45. 대지 위에 건물을 소유하고 있는 甲은 그 대지에 대하여 乙에게 저당권을 설정해 준 다음, 건물을 丙에게 매도하여 이전등기를 해주었다. 그 후 乙의 저당권실행으로 대지가 丁에게 매각되었다. 이 경우 丙의 지위에 관한 설명으로 판례의 태도에 부합하는 것은?      1. 丙은 대지 위에 아무런 권리를 갖지 못한다.      2. 丙은 건물의 소유권을 이전 받는 즉시 관습상 법정지상권을 취득하고, 이를 계속하여 丁에게 대항할 수 있다.      3. 丙은 乙의 저당권실행에 의해 법정지상권(민법 제366조)을 취득한다.      4. 丙은 관습상 법정지상권과 저당권실행에 의한 법정지상권(민법 제366조)을 동시에 주장할 수 있다.      5. 丙은 지상권을 취득하지 못하지만 丁의 건물철거청구에는 대항할 수 있다.      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 22%       <문제 해설> -법정지상권 - 대지, 건물 甲 -> 저당권(대지) 乙 -> 매각(저당권실행) -> 丁                                 매도 (이전등기 완료)-> 丙 丙과 丁 모두 선의의 취득자인데.... 丙은 대지위에 법정지상권을 갖는다. 丙은 건물의 소유권을 이전받은 즉시 관습상 법정지상권을 취득하였다고는 할 수 없다. (등기가 완료되기전까지) 丁에게 대항할 수 없다. 丙은 乙의 저당권실행에 의해 법정지상권을 취득한다. 丙은 관습상 법정지상권과 저당권실행에 의한 법정지상권(민법 제366조)를 동시에 주장할 수는 없다. 丙은 저당권실행에 의한 법정지상권을 취득하고 丁의 건물청구에 대항할수 있다. [해설작성자 : 힘내자]

46. 반사회적 법률행위에 관한 설명으로 옳은 것은?      1. 반사회적 법률행위의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.      2. 첩(妾)계약의 대가로 아파트 소유권을 이전하여 주었다면 부당이득을 이유로 그 반환을 청구할 수 있다.      3. 반사회적 법률행위는 당사자가 무효인 줄 알고 추인하 면 새로운 법률행위로서 유효하게 된다.      4. 명의수탁자가 신탁재산을 처분하는 경우에는 그 매수인이 수탁자의 배임행위에 적극 가담하더라도 그 처분행위는 유효하다.      5. 강제집행을 면할 목적으로 부동산에 허위의 근저당권설정등기를 경료하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 반사회적 법률행위에 해당되지 않는다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 30%       <문제 해설> -반사회적 법률행위- 제103조 (반사회절서법률행위) 선량한 풍속 기타의 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다. (사회질서에 반하는 여부에 대한 판단은 법률행위를 할때의 기준으로) 반사회적 법률행위의 무효는 선의의 제3자에게 대항 할 수있다. 첩계약의 대가로 아파트 소유권을 이전해 주었다면 부당이득을 이유로 그 봔환을 청구할수는 없다. (첩계약은 반사회적법률행위로 무효이고, 그 대가로 아파트소유권을 준것은 불법원인급여가 되므로 부당이득반환을 청구하지 못한다) 반사회적법률행위는 당사자가 무효인줄 알고 추인해도 무효이다. (반사회적법률행위를 당사자가 무효인줄 알고 추효해도 유효가 되지 않는다) 명의수탁자가 신탁재산을 처분하는 경우에는 그 매수인이 수탁자의 배임행위에 적극적으로 가담하면 그 처분행위는 무효이다. [부동산의 소유자 명의가 신탁된경우, 외부적으로 수탁자만이 소유자로서 유효하게 권리를 행사할 수 있으므로 수탁자로부터 그 부동산을 취득한 자는 수탁자에게 매도나 담보의 제공을 적극적으로 권유함으로써 수탁자의 배임행위에 적극적으로 가담한 것이 아닌 명의신탁 사실을 알았는지의 여부를 불문하고 부동산의 소유권을 유효하게 취득한다) 강제집행을 면할 목적으로 부동산의 허위의 근저당권설정을 경료하는 행위는 민법 제 103조의 선량한 풍속 기타의 사회질서에 반하는 내용으로 법률행위로 볼 수 없다. [해설작성자 : 힘내자]

47. 매도인은 자기 소유의 X토지에 대하여 매수인과 매매계약을 체결하였으나 X토지의 지번 등에 착오를 일으켜 Y토지에 관하여 매수인 명의로 이전등기를 해 주었다. 다음 설명 중 틀린 것은?      1. X토지에 관하여 매매계약이 성립한다.      2. Y토지에 관하여 경료된 이전등기는 무효이다.      3. Y토지가 매수인으로부터 제3자에게 적법하게 양도되어도 제3자는 유효하게 소유권을 취득할 수 없다.      4. 매도인은 착오를 이유로 X토지에 대한 계약을 취소할 수 있다.      5. 매수인은 X토지에 관하여 등기의 이전을 청구할 수 있다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 33%       <문제 해설> X토지에 관하여 매매계약이 성립하므로 매도인은 착오를 이유로 X토지에 대한 계약을 취소할 수 없다. [해설작성자 : AMG 오너 ONE]

48. 다음 중 옳은 사항을 고른 것은?           1. (ㄱ), (ㄴ), (ㄷ)      2. (ㄱ), (ㄷ)      3. (ㄴ), (ㄷ), (ㄹ)      4. (ㄴ), (ㄹ)      5. 정답 없음      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 35%       <문제 해설> 취소할수 있는 법률행위의 상대방이 그 행위로 취득한 권리를 양도한 경우에는 취소의 의사는 양도인에게 하여야 한다. 조건부법률행위에서 조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 경우 법률행위 전체가 무효가 된다. [해설작성자 : 힘내자]

49. 매도인의 담보책임을 원인으로 하여 매수인에게 대금감액청구권과 손해배상청구권이 동시에 인정되는 것은?      1. 甲이 乙로부터 토지 100평을 매수하였는데 그 중 10평이 丙의 소유로 밝혀져 소유권이전이 불가능하게 되었고, 甲이 그 사실을 알지 못한 경우      2. 甲이 乙 소유의 토지 위에 지상권이 설정된 사실을 모르고 당해 토지를 매수한 경우      3. 甲이 乙로부터 매수한 임야가 모두 제3자 丙의 소유로 밝혀져 소유권이전이 불가능하게 되었고, 甲이 그 사실을 알지 못한 경우      4. 甲이 경매를 통해 매각받은 토지에 저당권이 설정된 경우      5. 甲이 누수 및 균열의 사실을 알지 못한 채 乙로부터 특정 가옥을 매수한 경우      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 24%

50. 토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 거래허가를 받기 전에 체결한 매매계약에 관한 설명으로 틀린 것은?      1. 관할관청의 불허가처분이 있으면 매매계약은 확정적으로 무효가 된다.      2. 매매계약이 정지조건부 계약이었는데 그 조건이 허가를 받기 전에 이미 불성취로 확정된 경우에 그 계약은 확정적으로 무효가 된다.      3. 매도인은 매매대금의 이행제공이 없었음을 이유로 거래허가와 관련된 매수인의 협력의무이행청구를 거절할 수 있다.      4. 당사자는 허가받기 전의 상태에서 상대방의 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구하거나 계약을 해제할 수 없다.      5. 허가를 받기 전에는 채권적 효력도 발생하지 않으므로 매수인은 매도인에 대하여 토지명도를 청구할 수 없다.      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 33%       <문제 해설> 매도인은 매매대금의 이행제공이 없었음을 이유로 거래허가와 관련된 매수인의 협력의무이행청구를 거절할 수 없다. [해설작성자 : 52평 아파트 소유주 ONE]

51. 乙에 대하여 1억 5천만원의 채권을 가진 甲은 乙소유의 X가옥과 물상보증인 소유의 Y토지에 대한 1순위 공동저당권자이고, 丙은 X가옥에, 丁은 Y토지에 대하여 각각 2순위 저당권자이다. 매각대금이 X가옥은 1억원이고, Y토지는 2억원이다. 다음 설명 중 틀린 것은?      1. 甲은 Y토지에 대해서만 저당권을 실행할 수도 있다.      2. X가옥 및 Y토지에 대하여 동시배당이 행해지면, 甲은 X가옥으로부터 5천만원, Y토지로부터 1억원을 각각 배당받게 된다.      3. 甲이 Y토지에 대해서만 저당권을 실행하여 채권전액을 만족 받은 경우, 丁은 甲을 대위하여 X가옥에 대한 저당권을 행사할 수 있다.      4. 甲이 X가옥에 대하여 저당권을 실행하면 甲은 丙보다 우선배당을 받는다.      5. 甲이 X가옥에 대해 저당권을 실행하여 채권일부를 배당받은 경우, 丙은 甲을 대위하여 Y토지에 대한 저당권을 행사할 수 있다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 17%       <문제 해설> 甲은 y토지에서만 저당권을 실행할수 도 있다. (ㅇ) x가옥 및 y토지에 대하여 동시배당이 행해지만 甲은 x가옥으로부터 5천만원, Y토지로부터 1억원을 배당받게 된다. (ㅇ) 甲이 y토지에 대해서만 저당권을 실행하여 채권전액을 받은경우 丁은 甲을 대위하여 x가옥에 대한 저당권을 행사 할수 있다. (o) 甲이 x가옥에 대하여 저당권을 실행하면 甲은 丙보다 우선 배당을 받는다.(ㅇ) 甲이 x가옥에 대하여 저당권을 실행하여 채권일부를 받은 경우 , 丙은 甲을 대위하여 y토지에 대한 저당권을 행사 할수 없다. (있다xxx) [해설작성자 : 힘내자]

52. 근저당권에 관한 설명으로 틀린 것은?      1. 근저당권의 피담보채권이 확정되기 전이라도 그 채권의 일부가 양도되면 그 부분의 근저당권은 양수인에게 승계된다.      2. 채권최고액이란 우선변제를 받는 한도액을 의미하고, 책임 한도액을 의미하는 것은 아니다.      3. 피담보채권이 확정되기 전에는 채무원인의 변경에 관하여 후순위권리자의 승낙을 요하지 않는다.      4. 피담보채권이 확정되면 그 후에 발생하는 채권은 채권최고액에 미치지 못하더라도 더 이상 근저당권에 의하여 담보되지 않는다.      5. 피담보채권이 확정되기 전이라도 당사자의 약정으로 근저당권을 소멸시킬 수 있다.      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 17%       <문제 해설> 해설: 근저당권은 피담보채권이 확정되기 전에는 채권이 양도되더라도 근저당권은 이에 수반되지 않는다. 다만, 피담보채권이 확정된 후 채권이 양도되면 근저당권도 양도된다. [해설작성자 : 33회 합격 가즈아]

53. 매매의 일방예약에 관한 설명으로 틀린 것은?      1. 예약상의 의무자에 대하여 예약완결의 의사표시를 하면 본계약은 성립한다.      2. 부동산물권을 이전하여야 하는 본계약의 예약완결권은 가등기할 수 있다.      3. 예약완결권이 가등기된 후 목적부동산이 제3자에게 양도된 경우, 완결권을 행사한 자가 소유권을 취득하기 위해서는 양수인에게 이전등기를 청구하여야 한다.      4. 예약의무자는 상당한 기간을 정하여 매매완결 여부의 확답을 최고할 수 있으며, 완결권자로부터 그 기간 내에 확답이 없으면 예약은 그 효력을 상실한다.      5. 당사자 사이에 약정이 없는 경우, 예약완결권은 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 행사되어야 한다.      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 27%

54. 甲은 자기소유 아파트에 대해 채권자 A의 강제집행을 면탈할 목적으로 乙과 통정하여 乙명의로 이전등기를 하였다. 그 후 乙은 이 사정을 모르는 丙에게 그 아파트를 매도하여 丙명의로 이전등기가 경료되었다. 다음 설명 중 틀린 것은?      1. 甲은 허위표시의 무효를 丙에게 주장할 수 없다.      2. 乙은 丙에 대해 원인행위의 무효를 이유로 말소등기를 청구할 수 없다.      3. 丙이 취득한 아파트는 A에 의한 강제집행의 대상이 될 수 없다.      4. 甲은 乙에게 원인무효를 이유로 부당이득반환을 청구할 수 없다.      5. 甲ㆍ乙 사이의 허위표시에 앞선 甲소유 아파트의 가등기권리자는 허위표시에서의 제3자로 볼 수 없다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 25%       <문제 해설> 함민성은 이재성에게 원인무효를 이유로 부당이득반환을 청구할 수 있다. [해설작성자 : 우라칸 오너 ONE]

55. 甲과 乙은 그들의 공유토지를 계약금만 받은 상태에서 매수인 丙에게 이전등기를 해 주었다. 다음 설명 중 틀린 것은?      1. 잔금지급기일 경과 후 甲과 乙은 丙에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 지급을 최고한 후 그 기간 내에 이행이 없으면 계약을 해제할 수 있다.      2. 지체기간 중에 지가가 폭등하여도 甲과 乙은 사정변경을 이유로 매매계약을 해제할 수 없다.      3. 甲은 乙로부터 대리권을 수여받아 乙을 대리하여 해제의 의사표시를 할 수 있다.      4. 계약이 해제되면 甲과 乙은 선의ㆍ악의에 관계없이 원상회복의무가 있다.      5. 계약이 해제된 후 丙이 丁에게 위 토지를 양도한 경우, 丁의 지(知)ㆍ부지(不知)를 묻지 않고 甲과 乙은 계약해제를 이유로 등기의 말소를 청구할 수 있다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 21%       <문제 해설> - 계약 - 甲과乙의 공유토지, 계약금 받음, 매수인 丙에게 이전등기 해줌 잔금지급기일 경과후 甲과乙은 丙에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 지급을 최고한 후 그 기간내에 이행이 없으면 계약을 해제할 수 있다. 지체기간중에 지가가 폭등하여도 甲과 乙은 사정변경을 이유로 매매계약을 해제할 수 없다. (계약체결후 계약성립당시 당사자가 예측할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생할경우 계약을 해제하고 원상회복할수 있다. 그러나 다음의 요건이 만족되어야 한다. - 계약의 기초가 되었던 객관적사정의 변경 - 계약성립당시 당사자가 예측할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생 - 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임없는 사유로 생겼을것 - 계약내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저하게 반하는 결과가 생길것 시세가 급등했다는 사정이 부동산 매매계약을 해제하거나 변경할 사정이 될수는 없다. 계약후 가격이 하락하거나 상승할수도 있는데 그 가격변동 여하에 따라 계약의 기초 를 변경시킨다면 계약의 구속력이라는 대원칙이 훼손될 수 있기때문이다. 매도인이 계약금배액상환을 함으로써 계약해제를 할수는 있다. (사정변경으로 계약해제x) 甲은 乙로부터 대리권을 수여받아 乙을 대리하여 해제의 의사표시를 할수있다. 계약이 해제되면 甲과 乙은 선의, 악의에 관계없이 원상회복의무가 있다. 계약이 해제된 후 丙이 丁에게 토지를 양도한경우, 丁의 知, 不知를 묻지않고 甲과 乙은 계약해제를 이유로 등기의 말소를 청구 할 수 없다. (민법 제548조 1항 본문에서 당사자일방이 계약을 해제한때에는 각 당사는 그 상대방에 의하여 원상회복의무가 있다고 규정하며, 계약이 해제되면 계약이행으로 변동된 물권은 그 계약이 없었던 원상태로 복귀한다 다만 위의 1항에 대한 단서의 해제의 경우 그 해제로써 제3자의 권리를 해하지는 못한다고 규정하고 있으며, 여기서 제3자란 계약당사자의 일방이 계약을 해제하였을때 계약은 소급하여 소멸하고 당사자는 원상회복의무를 지게 되나, 계약해제를 주장하는 자와 양립하지 않는 법률관계를 지니게 된, 계약해제의 사실을 몰랐던 제3자에게는 계약해지를 주장할수 없다. 丁이 계약해제에 不知하였다면 丁은 계약해제가 있기전의 이해관계를 가진 제3자가 되며 계약해제를 주장하고 입증하는 책임은 甲乙에게 있다. (즉 丙으로 부터 토지를 매수시 甲乙 丙사이의 계약의 해제 사실을 몰랐던 선의의 丁은 丁은 토지의 소유권을 유효하게 취득할 수 있다.) [해설작성자 : 힘내자]

56. 사기에 의한 의사표시에 관한 설명으로 틀린 것은?      1. 기망행위란 표의자에게 그릇된 관념을 가지게 하거나 이를 강화ㆍ유지하게 하려는 일체의 행위를 말한다.      2. 타인의 과실 있는 기망행위로 인하여 착오에 빠져서 한 의사표시는 사기를 이유로 취소할 수 있다.      3. 표의자의 기망행위로 인한 착오는 주관적인 것으로도 족하고, 그 착오는 동기의 착오라도 무방하다.      4. 재산상의 손해를 입히려고 하는 의사가 기망행위를 하는 자에게 있을 것을 요하지 않는다.      5. 매매의 목적물에 대한 흠이 있음에도 이를 속이고 매도한 경우, 사기에 의한 의사표시와 매도인의 하자담보책임이 경합한다.      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 14%       <문제 해설> 착오를 이유로 의사표시를 취소하려는 자는 착오의 존재뿐만 아니라 그 착오가 법률행위 내용의 중요부분에 존재한다는 것도 입증해야 한다. [해설작성자 : 네이버지식백과]

57. 분양약관에 관한 설명으로 옳은 것을 고른 것은?           1. (ㄱ), (ㄴ)      2. (ㄱ), (ㄷ)      3. (ㄴ), (ㄷ)      4. (ㄷ), (ㄹ)      5. (ㄴ), (ㄹ)      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 33%

58. 부동산의 공유물분할에 관한 설명으로 틀린 것은?      1. 분할은 공유자 각자의 청구에 의하고, 그 분할청구로 공유물분할의 법률관계가 발생한다.      2. 등기된 분할금지특약은 채권적 효력을 가질 뿐이므로 그 지분권의 승계인에게는 효력이 미치지 않는다.      3. 분할청구가 있으면 공유자 전원은 그 협의에 응할 의무를 진다.      4. 공유물분할의 소는 결국 분할방법을 정하기 위한 것이고, 그 상대방은 다른 공유자 전원이어야 한다.      5. 공유자 사이의 분할협의가 성립하면 더 이상 공유물분할의 소는 허용되지 않는다.      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 26%       <문제 해설> 등기된 분할금지특약은 그 지분권의 승계인에게도 효력을 미치는 것이다. [해설작성자 : 우라칸 오너 ONE]

59. 甲은 자기소유의 가옥을 乙에게 매도하면서 자신의 丙에대한 차용금채무를 변제하기 위하여 매매대금 1억원을 丙에게 지급하도록 乙과 약정하였다. 그 후 丙은 그 수익의 의사표시를 하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?      1. 甲ㆍ丙 사이의 채권관계가 소멸하면 甲ㆍ乙 사이의 계약도 당연히 소멸한다.      2. 甲과 乙은 합의를 통해 원칙적으로 丙의 권리를 변경할 수 있다.      3. 甲ㆍ乙 사이의 매매계약이 허위표시로서 무효가 된 경우, 甲은 그 무효를 이유로 선의인 丙에게 대항하지 못한다.      4. 丙은 계약의 해제권이나 해제를 원인으로 한 원상회복청구권을 가진다.      5. 乙의 채무불이행이 성립하면 丙은 손해배상을 청구할 수 있다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 25%

60. 「가등기담보 등에 관한 법률」에 대한 설명으로 틀린 것은?      1. 동법은 경매에 관하여 담보가등기권리를 저당권으로 보므로, 가등기담보권의 실행은 경매에 의하여야 한다.      2. 동법 소정의 절차를 거치지 아니하고 가등기담보권자가 경료한 소유권이전등기는 원칙적으로 무효이다.      3. 양도담보권자가 담보목적부동산에 대하여 동법 소정의 청산절차를 거치지 아니한 채 소유권을 이전한 경우, 선의의 제3자는 소유권을 확정적으로 취득한다.      4. 채무자가 자기소유의 건물을 채권담보의 목적으로 채권자에게 양도한 후 채무전액을 변제하였는데, 채권자가 그 건물을 제3자에게 매도하여 이전등기를 해 준 경우, 제3자는 소유권을 취득하지 못한다.      5. 부동산을 채권담보의 목적으로 양도한 경우, 특별한 사정이 없는 한 목적물에 대한 사용ㆍ수익권은 담보설정자에게 있다.      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 15%       <문제 해설> 담보가등기권리자는 그 선택에 따라 담보권을 실행하거나 목적부동산의 경매를 청구할 수 있다. [해설작성자 : 힘내자]

61. 甲은 乙에 대한 금전채권을 담보할 목적으로 乙소유의 X부동산에 가등기를 하였고, 그 후 丙이 그 부동산에 저당권을 취득하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?      1. 甲은 변제기가 도래한 때에 청산금이 없는 경우에는 즉시 가등기에 기하여 본등기를 청구할 수 있다.      2. 甲의 청산금 평가액이 객관적 가액에 미치지 못하면 실행통지로서의 효력이 없다.      3. 甲이 청산금의 지급을 지체한 경우에도 乙은 청산기간이 경과한 후에는 이자 등이 포함된 채무액을 변제하고 등기말소를 청구할 수 없다.      4. 丙은 청산기간 내에 한하여 그 피담보채권의 변제기가 도래하기 전이라도 X부동산의 경매를 청구할 수 있다.      5. 丙의 담보권실행으로 X부동산이 丁에게 매각된 경우에도 甲의 담보가등기권리는 소멸하지 않는다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 25%       <문제 해설> x부동산 (乙) (甲 가등기, 丙저당권) 甲은 변제기가 도래한 때에 청산금이 없는 경우 즉기 가등기에 대하여 본등기를 청구 할 수 없다. (실행통지 필요) 甲의 청산금 평가액이 객관적 가액에 미치지 못하더라도 실행통지로서의 효력이 있다. 甲이 청산금 지급을 지체한 경우에는 乙은 청산기간이 경과한 후에는 이자등이 포함된 채무액을 변제하고 등기말소를 청구할 수 있다. 丙의 담보권 실행으로 x부동산이 丁에게 매각된 경우에는 甲의 담보가등기권리는 소멸한다. [해설작성자 : 힘내자] 보기1) 채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산소유권을 취득하기 위하여는 그 채권의 변제기 후에 제4조의 청산금의 평가액을 채무자등에게 통지하고, 그 통지가 채무자에게 도달한 날로부터 2개월(=청산기간) 이 지나야한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지하여야 한다. (가등기담보법 제3조 제1항) 보기2) 채권자가 나름대로 평가한 청산금의 액수가 객관적인 청산금의 평가액에 미치지 못한다고 하더라도 담보권 실행의 통지로서의 효력이나 청산기간의 진행에는 아무런 영향이 없다. (대법원 1996.7.30 선고 96다6974판결) 보기3) 채무자등은 청산금채권을 변제받을때까지 그 채무액(반환할때까지의 이자와 손해금을 포함한다)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기 의 말소를 청구할 수 있다. (가등기담보법 제11조 본문) 보기4) 후순위 권리자는 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제가 도래하기 전이라도 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다. (가등기담보법 제12조 제2항) 보기5) 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다. (가등기담보법 제15조) [해설작성자 : 힘내자]

62. 주위토지통행권에 관한 설명으로 틀린 것은?      1. 기존 통로가 토지용도에 필요한 통로로서의 기능을 다하지 못하는 경우에도 새로운 통행권이 인정된다.      2. 건축법상 도로의 폭 등에 관하여 제한규정이 있다면 반사적 이익으로서 포위된 토지소유자에게 이와 일치하는 통행권이 인정된다.      3. 기존의 통로보다 더 편리하다는 이유만으로 다른 곳으로 통행할 권리를 갖는 것은 아니다.      4. 통행지 소유자는 통행권자의 허락을 얻어 사실상 통행하고 있는 자에게 손해의 보상을 청구할 수 없다.      5. 분할이나 토지의 일부양도로 포위된 토지의 특정승계인의 경우에는 주위토지통행권에 관한 일반원칙에 따라 그 통행권의 범위를 따로 정하여야 한다.      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 20%       <문제 해설> - 주위토지통행권- 1. 기존통로가 토지용도에 필요한 통로로서의 기능을 다하지 못하는 경우에는 새로운 통행권이 인정된다. (o) -> 주위토지통행권은 어느 토지가 타인의 소유의 토지에 둘러싸여 공로에 통할 수 없을 경우뿐만 아니라 이미 기존의 통로가 있다고 하더라도 그것이 당해토지의 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하고 있는 경우에도 인정된다. (대법원2003.8.19선고 2002다53469판결) 2. 건축법상 도로의 폭등에 관하여 제한규정이 있더라도 반사적 이익으로서 포위된 토지의 소유자 에게 이와 일치하는 통행권이 인정되지 않는다. -> 건축법 규정 자체만으로 당연히 포위된 토지 소유자에게 그 반사적 이익으로서 건축법에서 정하는 도로의 폭이나 면적등과 일치하는 주위토지통행권이 바로 생긴다고 단정할 수 없다. (대법원1992,4.24선고 91다 32251판결) 3. 기존의 통로보다 더 편리하다는 이유만으로 다른곳으로 통행할 권리를 갖는것은 아니다.(ㅇ) -> 주위 토지통행권은 그 소유토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 한하여 인정되는것으므로 이미 그 소유토지의 용도에 필요한 통로가 있는 경우에는 이 통로를 사용하는것보다 편리하다는 이유만으로 다른 장소로 통행할 권리를 인정할 수는 없다. (대법원1982.6.22 선고 82다카102판결) 4. 통행지소유자는 통행권자의 허락을 얻어 사실상 통행하고 있는 자에게 손해의 보상을 청구할 수 없다.(O) -> 민법 제219조는 통행권자로 하여금 통행지 소유자의 손해를 보상하도록 규정하고 있는 것이므로 통행권자의 허락을 얻어 사실상 통행하고 있는 자에게 그 손해의 보상을 청구할 수 없다. (대법원 1991.9.10 선고 91다19623판결) 5. 분할이나 토지의 일부양도로 포위된 토지의 특정승계인의 경우에는 주위토지통행권에 관한 일반원칙에 따라 그 통행권의 범위를 따로 정하여야 한다. (O) -> 무상주위통행권에 관한 민법 제220조의 규정은 토지의 직접분할자 또는 일부양도의 당사자 사이에만 적용되고 포위된 토지 또는 피 통행지의 특정승계인의 경우에는 주위토지통행권에 관한 일반원칙으로 돌아가 그 통행권의 범위를 따로 정하여야 한다. (대법원1996.11.29 선고96다33433판결) [해설작성자 : 힘내자]

63. 甲소유의 토지에 대하여 대리권 없는 乙이 상대방 丙에게 자신이 甲의 대리인이라고 하면서 매매계약을 체결하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?      1. 乙의 대리행위는 원칙적으로 甲에 대해 아무런 효력을 발생하지 않는다.      2. 丙은 상당한 기간을 정하여 甲에게 추인 여부를 최고할 수 있고, 甲이 그 기간 내에 확답을 발하지 아니한 때에는 추인을 거절한 것으로 본다.      3. 甲은 추인의 의사표시를 乙뿐만 아니라 丙에게 할 수 있다.      4. 乙이 대리권을 증명하지 못하고 甲의 추인을 얻지 못한 때에는 乙은 자신의 선택에 따라 丙에게 계약의 이행 또는 손해배상의 책임이 있다.      5. 甲을 상속하게 된 乙은 丙으로부터 토지를 매수하여 이전등기를 경료한 丁에 대하여 대리행위의 무효를 이유로 등기말소를 청구할 수 없다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 35%       <문제 해설> -무권대리- 乙이 대리권을 증명하지 못하고 甲의 추인을 얻지 못한 때에는 乙은 丙의 선택에 따라 丙에게 계약의 이행 또는 손해배상의 책임이 있다. 1. 乙의 대리행위는 원칙적으로 甲에게 아무런 효력을 발행하지 않는다. (O) -> 대리권없는자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다. (제130조) 2. 丙은 상당한 기간을 정하여 甲에게 추인여부를 최고할 수 있고, 甲이 그 기간내에 확답을 발하지 아니한 때에는 추인을 거절한 것으로 본다. (O) -> 대리권없는자가 타인의 대리인으로 계약을 한 경우에 상대방은 상당한 기간을 정하여 본인에게 그 추인여부의 확답을 최고할 수 있다. 본인이 그 기간내에 확답을 발하지 아니한 때에는 추인을 거절한것으로 본다. (제131조) 3. 甲은 추인의 의사표시를 乙뿐만 아니라 丙에게도 할 수있다. (O) -> 무권대리행위에 대한 추인의 의사표시는 무권대리인이나 상대방에게 할수 있다. (제132조) 다만, 무권대리인에게 추인의 의사표시를 한 경우에는 상대방이 그 사실을 안 때에만 본인은 상대방에 대하여 추인의 효력을 주장할 수있다. 4. 乙이 대리권을 증명하지 못하고 甲의 추인을 얻지 못한 때에는 乙은 丙의 선택에 따라 丙에게 계약의 이행또는 손해배상의 책임이 있다. -> 다른자의 대리인으로서 계약을 맺은자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인도 추인을 받지못한 경우에는 그는 '상대방'의 선택에 따라 계약을 이행할 책임또는 손해를 배상할 책임이 있다. (제135조 제1항) 5. 甲을 상속하게 된 乙은 丙으로부터 토지를 매수하여 이전등기를 경료한 丁에 대하여 대리행위 의 무효를 이유로 등기말소를 청구할 수 없다.(O) -> 대리권없는 乙이 甲을 대리하여 甲소유 부동산을 丙에게 매도하고 소유권이전등기를 마쳐준 후에 甲이 사망하여 乙이 甲을 단독으로 상속하게 된 경우, 乙이 丙에게 무권대리의 무효를 주장하면서 등기의 말소를 구하거나 부당이득반환을 청구하는것은 신의칙에 반하여 허용될 수 없다. (대법원 1994.9.27 선고 94다 20617판결) [해설작성자 : 힘내자]

64. 불공정한 법률행위에 대한 설명으로 옳은 경우를 고른 것은?           1. (ㄴ), (ㄷ)      2. (ㄱ), (ㄷ)      3. (ㄴ), (ㄹ)      4. (ㄴ), (ㄷ), (ㄹ)      5. (ㄱ), (ㄴ), (ㄹ)      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 27%

65. 전세권에 관한 설명으로 옳은 것은?      1. 건물에 대한 전세권의 최단 존속기간은 2년이다.      2. 전세권자의 필요비상환청구권은 과실을 수취하지 않을 것을 전제로 한다.      3. 전세권과 저당권이 설정되어 있는 부동산에 저당권이 실행되면 그 전세권은 언제나 소멸한다.      4. 전세권자의 전전세, 임대의 자유는 전전세 또는 임대하지 아니하였더라면 면할 수 있었던 불가항력적 사유에 대한 책임을 전제로 한다.      5. 전세목적물의 일부가 전세권자의 과실로 멸실한 때에 그 부분에 대한 전세권은 소멸함이 원칙이다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 29%       <문제 해설> 전세권 1. 건물에 대한 전세권의 최단 존속기간은 1년이다. -> 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한때에는 이를 1년으로 한다. (제312조 제2항) 2. 전세권자는 필요비상환청구권이 없다. (유익비상환청구권이있음) -> 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.(제309조) 따라서 전세권자는 과실 취득여부에 관계없이 통상의 필요비를 청구하지 못한다. 3. 전세권과 저당권이 설정되어있는 부동산에 저당권이 실행되면 그 전세권은 언제나 소멸하는것은 아니며, 전세권이 저당권보다 선순위라면 소멸하지 않고 후순위라면 소멸한다. -> 저당권이 설정된 후 전세권이 설정된 경우, 저당권이 실행되면 저당권이 말소기준권리가 되므로, 저당권과 전세권은 모두 소멸하고 등기된 순서에    따라 우선변제를 받는다. (민사집행법 제91조 제3항) 전세권이 설정된 후에 저당권이 설정된 경우에는 저당권이 실행되더라도 전세권은 소멸하지 않고 매수인(경락인)에게 인수된다. (민사집행법 제91조 제4항 본문) 다만 최선순위 전세권자가 경매절차에서 전세금에 대한 배당을 요구한 때에는 전세권은 매각으로 인하여 소멸한다. (민사집행법 제91조 제4항 단서) 4. 전세권자의 전전세, 임대의 자유는 전전제 또는 임대하지 아니하였더라면 면할 수 있었던 불가항력적 사유에 대한 책임을 전제로 한다. -> 전세권자는 전세권을 타인에게 양도또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수있다. (제306조 본문) 전세권의 목적물을 전전세 또는 임대한 경우에는 전세권자는 전전세 또는 임대하지 아니하였다면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여 그 책임을 부담한다(제308조) 5. 전세목적물의 일부가 전세권자의 과실로 멸실한때에는 그 부분에 대한 전세권은 소멸하지 않음이 원칙이다. (불가항력으로 멸실하면 소멸함) -> 전세권의 목적물 전부 또는 일부가 '불가항력'으로 인하여 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸한다. (제314조 제1항) 전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 '전세권자에 책임있는 사유'로 인하여 멸실된 때에는 전세권자는 손해를 배상할 책임이 있다.(제315조 제1항) [해설작성자 : 힘내자]

66. 다음 중 유치권이 성립하는 경우는?      1. 전세권이 소멸한 후에 전세권자가 소유자와 합의 없이 목적물을 증축한 경우에 공사대금채권과 그 건물      2. 신축건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 한 수급인의 공사대금채권과 그 완성물      3. 임차목적물의 명도 시에 반환하기로 한 권리금반환채권과 그 임차목적물      4. 임대차계약 종료 후 보증금반환채권과 그 임차목적물      5. 임차인의 부속물매수청구에 따른 매매대금채권과 그 임차목적물      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 27%       <문제 해설> 유치권 신축건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 한 수급인의 공사대금채권과 완성물은 유치권이 성립 (단, 소유자와 합의없이 증축한 공사대금채권, 권리금반환채권, 보증금반환채권 부속물매수청구에 따른 매매대금치권은 유치권이 성립하지 않는다.) 1. 전세권이 소멸한 후에 전세권자가 소유자와 합의 없이 목적물을 증축한 경우에 공사대금채권과 그 건물 (x) -> 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권은 성립하지 않는다. (제320조 제2항) 그러므로 전세권자가 전세권이 소멸한 후에 점유할 권원을 상실한 상태에서 소유자와 협의없이 지출한 공사금채권에 대해서는 유치권을 행사 할 수 없다. 2. 신축건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 한 수급인의 공사대금채권과 그 완성물(ㅇ) -> 유치권은 타물권이므로, 자기 소유의 물건에 대해서는 유치권이 인정되지 않는다. (제320조 제1항) 따라서 수급인이 재료와 노력으로 건축됭ㅆ고 독립한 건물에 해당하는 기성 부분은 수급인의 소유라 할것이므로 공사대금채권에 관하여 유치권이 성립될 수 없다. (대법원 1993.3.26 선고91다14116판결) 다만 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 한 합의를 한 경우에 완성물의 소유권은 도급인에게 귀속되므로 이와 같은 당사자 사이의 특별한 합의가 있는 경우에는 수급인 공사대금채권에 관하여 유치권을 주장할 수 있다. (대법원 1997. 5. 30 선고 97다8601판결) 3. 임차목적물의 명도 시에 반환하기로 한 권리금반환채권과 그 임차목적물(x) -> 임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다고 하더라도 그와같은 권리금반환청구권은 건물에 관한여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권 을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다. (대법원 1994.10.14 선고 93다 62119판결) 4. 임대차계약 종료후 보증금반환채권과 그 임차목적물 (x) -> 건물의 임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급한 임차보증금반환청구권은 건물에 관한여 생긴 채권이라고 할 수없으므로 보증금반환청구권을 가지고 유치권을 행사할 수 없다. (대법원 1976.5.11 선고 75다 1305판결) 5. 임차인의 부속물매수청구에 따른 매매대금채권과 그 임차목적물(x) -> 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성부분으로 되지 아니한것으로 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건을 말한다. (대법원1993.10.8 선고 93다25738판결) 건물임차인의 부속물매수청구권은 형성권으로서 임차인의 매수청구의 의사표시만으로 그 부속물에 대한 임대인과 임차인 사이에 매매계약이 성립한다. 부속물은 독립한 물건으로서 부속물매수청구권의 행사로 인하여 발생한 매매대금채권은 임차목적물에 관하여 생긴 채권에 해당되지 않는바 이를 피담보채권으로 한 유치권은 성립하지 않는다. [해설작성자 : 힘내자]

67. 乙은 甲으로부터 금전을 차용하면서 자기 소유의 X가옥에 대하여 저당권을 설정해 주었으나, 채무를 이행하지 못하여 위 가옥이 저당권실행으로 丙에게 매각되었다. 다음 설명 중 옳은 것은?      1. X가옥에 권리의 하자가 있는 경우, 1차적으로 담보책임을 지는 자는 甲이다.      2. 경매절차 자체가 무효인 경우에도 甲 또는 乙의 담보책임이 성립한다.      3. X가옥의 부분파손에 대하여 乙은 원칙적으로 담보책임을 지지 않는다.      4. X가옥에 선순위 저당권이 설정되어 있었던 경우에 담보책임이 문제된다.      5. X가옥의 권리흠결을 알고 있는 甲이 경매신청을 한 때에도 丙은 甲에 대하여 손해배상을 청구할 수 없다.      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 17%       <문제 해설> 담보책임 1. x가옥의 권리의 하자가 있는경우 1차적으로 담보책임을 지는 자는 乙이다. 2. 경매절차 자체가 무효인 경우에는 甲또는 乙의 담보책임이 성립하지 않는다. -> 강제경매절차가 무효로 된 경우, 경락인은 경매채권자에게 경매대금중 그가 배당받은 금액에 대하여 반환을 청구할 수 있고, 민법 제578조 제1항, 제2항에 따른 경매의 채무자 나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다. (대법원2004 6.24 선고2003다 59259판결) 3. x가옥의 부분파손에 대하여 乙은 원칙적으로 담보책임을 지지 않는다. -> 경매의 경우 권리의 하자와 담보책임은 적용되지만 물건 자체의 하자담보책임은 적용되지 않는다. (제580조 제2항) 4. x가옥에 선순위 저당권이 설정되어 있었던 경우에 담보책임이 적용되지 않는다. -> 경매절차에서 매각부동산 위에 설정된 모든 저당권은 소멸하므로 매수인(경락인) 丙은 저당권의 부담을 승계하지 않는다. (민사집행법 제91조 제2항) 따라서 선순위저당권이 있더라도 담보책임은 문제가 되지 않는다. 5. x가옥의 권리흠결을 알고있는 甲이 경매신청을 한 때에는 丙은 甲에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다. [해설작성자 : 힘내자]

68. 임차인 乙은 임대인 甲의 동의 없이 임차목적물을 丙에게 전대하였다. 甲ㆍ乙ㆍ丙의 법률관계에 대한 다음 설명 중 틀린 것은?      1. 乙ㆍ丙 사이의 전대차계약은 유효하게 성립하며, 乙은 丙에 대하여 목적물 인도의무와 담보책임을 진다.      2. 丙은 乙에 대한 권리로 甲에게 대항하지 못한다.      3. 甲은 丙에 대하여 차임청구권은 없지만, 乙의 차임청구권을 대위행사할 수 있다.      4. 乙의 채무불이행으로 인하여 임대차계약이 해지된 경우에도 乙은 甲에 대하여 부속물매수청구권이 있다.      5. 甲과 乙의 임대차관계가 기간만료나 채무불이행 등으로 소멸하면 丙의 전차권도 소멸함이 원칙이다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 32%       <문제 해설> 전대차계약 乙의 채무불이행으로 인하여 임대차계약이 해지된 경우에는 乙는 甲에 대하여 부속물매수청구권이 없다. [해설작성자 : 힘내자]

69. 집합건물에 대한 판례의 태도가 아닌 것은?      1. 입주자대표회의가 공동주택의 구분소유자를 대리하여 공용부분 등의 구분소유권에 기초한 방해배제청구권을 행사할 수 있다고 규정한 공동주택관리규약은 유효하다.      2. 아파트관리규약에서 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 체납관리비채권 전체를 행사할 수 있다고 규정하고 있더라도 승계인이 전 입주자의 전유부분에 대한 체납관리비까지 승계하는 것은 아니다.      3. 구분소유자가 집합건물의 규약에서 정한 업종준수의무를 위반할 경우, 특별한 사정이 없는 한 단전ㆍ단수 등 제재조치를 할 수 있다고 규정한 규약은 유효하다.      4. 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립하는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우에는 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립한다.      5. 구분건물이 되기 위해서는 구분소유의 객체가 될 수 있는 구조상 및 이용상의 독립성 외에도 그 건물을 구분소유권의 객체로 하려는 소유자의 구분소유의사가 객관적으로 표시된 구분행위가 있어야 한다.      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 9%       <문제 해설> 입주자대표회의는 구분소유자 과반수동의를 얻어 침해행위 방지를 요청할 수 있으니 이는 각 구분소유자의 각각의 고유한 소유권에 기한 대리행위일뿐 원칙적으로 구분소유자 각각이 방해배제청구권을 행사해야함. [해설작성자 : 동시합격] 집합건물법 1. 입주자대표회의가 공동주택의 구분소유자를 대리하여 공용부분등의 구분소유권에 기초한 방해배제청구권을 행사 할 수 있다고 규정한 공동주택관리규약은 무효이다. 제3자가 정당한 권원없이 공용부분을 점유, 사용하고 있는 경우 집합건물의 구분소유자는 집합건물의 소유및 관리에 관한 법률 제16조 제1항에 의하여 공용부분에 대한 보존행위를 단독으로 할 수 있고, 그 보존행위의 내용에는 지분권에 기한 방해배제청구권과 공유물의 반환청구권도 포함된다. (대법원1999.5.11 선고 97다 61746판결) 그러므로 입주자대표회의가 공동주택의 구분소유자를 대리하여 공용부분등의 구분소유권 에 기초한 방해배제청구등의 권리를 행사할 수 있다고 규정하고있다고 하더라도 이러한 규약내용은 효력이 없다. (대법원2003.06.24 선고 2003다 17774판결) 2. 전 구분소유자의 특별승계인에게 전구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약중 공용부분에 관한 부분은 유효하다. 그러나 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다. (대법원 2006.06.29 선고 2004다 3598판결) 3. 구분소유자가 집합건물(상가)의 규약에서 정한 업종준수의무를 위반할 경우, 단전. 단수등 제재조치를 할 수 있다고 규정한 집합건물 규약의 내용은 유효하다. (대법원2004, 5.13 선고등 2004다 2243판결) 4. 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다. (집한건물법 제23조 제1항) 5. 구분건물이 되기 위하여는 객관적, 물리적인 측면에서 구분건물이 구조상, 이용상의 독립성을 갖추어야 하고, 그건물을 구분소유권의 객체로 하는 의사표시, 즉 구분행위가 있어야한다. (대법원 1999.7.27 선고 98다 35020 판결) [해설작성자 : 힘내자]

70. 甲은 자기소유의 토지를 乙에게 매도하면서 계약금을 수령하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?      1. 甲은 乙이 중도금을 지급하기 전에 수령한 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.      2. 甲의 해제권행사는 계약금의 배액상환의 제공과 함께 하여야 한다.      3. 甲이 계약해제의 의사표시와 함께 계약금의 배액을 제공 하였으나 乙이 이를 수령하지 않는 경우에는 공탁을 하여야 유효한 해제권행사가 된다.      4. 배액상환을 받은 乙은 계약금 이상의 손해가 발생하였음을 입증하여도 추가로 손해배상을 청구할 수 없다.      5. 乙의 귀책사유로 계약이 해제되면 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 없는 한, 계약금이 당연히 甲에게 귀속하는 것은 아니다.      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 22%       <문제 해설> 배액의 제공만으로 계약의 해제가 가능 반드시 공탁해야 하는것은 아님.[대법원 1981. 10. 27. 선고 80다2784 판결 [소유권이전등기] [공1981.12.15.(670),14496] [해설작성자 : 동시합격]

71. 「상가건물임대차보호법」에 관한 설명 중 틀린 것을 모두 고른 것은?           1. (ㄱ), (ㄴ)      2. (ㄴ), (ㄷ)      3. (ㄷ), (ㄹ)      4. (ㄱ), (ㄴ), (ㄹ)      5. (ㄱ), (ㄴ), (ㄷ), (ㄹ)      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 16%

72. 「주택임대차보호법」의 내용에 관한 설명 중 틀린 것은?      1. 법인이 임차한 주택을 양수한 자는 동법에 의하여 임대인의 지위를 승계한다.      2. 임대차의 목적이 된 주택을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우에 수탁자는 임대인의 지위를 승계한다.      3. 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 임차인에게는 묵시적 갱신이 인정되지 않는다.      4. 경매목적 부동산이 매각된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로, 임차인은 그 매수인(경락인)에 대하여 임차권의 효력을 주장할 수 없다.      5. 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자는 임차인의 사망 후 1월 내에 임대인에게 반대의사를 표시함으로써 임차권을 승계하지 않을 수 있다.      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 13%

73. 매도인 甲과 매수인 乙은 X토지를 1억원에 매매하기로 합의하였고, 乙은 甲에 대하여 1억원의 대여금채권을 가지고 있다. 다음 설명 중 옳은 것은?      1. 甲은 동시이행항변권이 붙은 매매대금채권을 가지고 乙의 대여금채권과 상계할 수 있다.      2. 乙이 동시이행항변권을 가지는 경우에도 이행기에 채무를 이행하지 않으면 이행지체에 빠진다.      3. 甲이 소유권이전에 필요한 등기서류를 교부하였는데 乙이 그 수령을 거절한 경우, 후에 甲이 재차 이행의 제공 없이 乙에게 대금지급을 청구하면 乙은 그 지급을 거절할 수 있다.      4. 甲이 乙을 상대로 대금지급청구의 소를 제기하였고 이에 대하여 乙이 동시이행항변권을 주장하면 법원은 원고패소를 선고하여야 한다.      5. 만일 甲이 소유권이전에 관하여 선이행의무를 부담하는 경우, 乙의 채무변제기가 도래하더라도 甲은 동시이행항변권을 행사할 수 없다.      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 22%       <문제 해설> 양방의 급부가 서로 의존적인 관계, 또는 교환적인 관계에 있는 계약이기에 자기의 채무는 이행하지 않고 상대방의 이행만을 청구하는 것은 공평하지 않다는 게 동시이행의 항변권의 배경이다. [해설작성자 : 동시합격]

74. 등기의 추정력에 관한 설명으로 틀린 것은?      1. 등기된 권리는 등기명의자에게 있는 것으로 추정된다.      2. 소유권보존등기의 명의자가 건물을 신축한 것이 아니더라도 등기의 권리추정력은 인정된다.      3. 등기의무자의 사망 전에 그 등기원인이 이미 존재하는 때에는, 사망자 명의의 등기신청에 의해 경료된 등기라도 추정력을 가진다.      4. 어느 부동산에 관하여 등기가 경료되어 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 원인과 절차에 있어서 적법하게 경료된 것으로 추정된다.      5. 전 소유명의자가 실재하지 아니한 경우에 현재의 등기명의자에 대한 소유권은 추정되지 않는다.      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 24%

75. 대지와 건물을 동일인이 소유하고 있었으나 적법한 원인에 의하여 그 소유자를 달리한 경우, 관습상 법정지상권이 성립한다. 다음 중 그 적법한 원인이라고 볼 수 있는 것은 몇 개인가?           1. 1개      2. 2개      3. 3개      4. 4개      5. 5개      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 19%       <문제 해설> 매매,증여,대물변제,공유지분할,강제경매,공매 ( 환지처분은 아님 ) [해설작성자 : 동시합격]

76. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」과 관련된 설명 중 틀린 것은?      1. 당연공용부분은 등기를 요하지 않으나, 규약공용부분은 등기하여야 한다.      2. 매수인이 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료 받고 대지지분에 대하여는 이전등기를 경료 받지 못하였더라도 그 매수인은 매매계약의 효력으로써 건물의 대지를 점유ㆍ사용할 권리를 가진다.      3. 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으나, 규약으로 달리 정할 수 있다.      4. 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다.      5. 공용부분의 변경에 관한 사항은 원칙적으로 통상집회의 결의로써 결정한다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 18%       <문제 해설> 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상 의 결의로서 결정된다. [해설작성자 : 동시합격]

77. 甲은 乙소유의 토지를 매입하면서 丙의 명의를 빌리기로 합의하고 乙에게 직접 丙 앞으로 등기를 이전하여 줄 것을 부탁하였다. 이 경우의 법률관계에 관한 설명으로 틀린 것은?      1. 甲과 丙 사이의 명의신탁계약은 무효이다.      2. 乙로부터 丙으로 이전등기가 경료되더라도 丙으로부터 이전등기를 경료받은 丁은 소유권을 취득하지 못한다.      3. 乙로부터 丙으로 이전등기가 경료되더라도 위 토지의 소유권자는 여전히 乙이다.      4. 乙로부터 丙으로 이전등기가 경료되더라도 甲은 乙을 대위하여 丙에게 등기말소를 청구하고 다시 乙에게 甲자신 앞으로 등기이전을 청구할 수 있다.      5. 만일 甲과 丙이 부부이고 丙 앞으로 이전등기가 경료되었다면, 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률상의 일정한 사유가 없는 경우에 한하여 甲과 丙 사이의 명의신탁계약은 유효하다.      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 24%

78. 「주택임대차보호법」상의 대항력 및 우선변제권에 관한 설명으로 틀린 것은?      1. 확정일자를 입주 및 주민등록일 이전에 갖춘 경우, 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음 날을 기준으로 발생한다.      2. 경매신청의 등기 전에 동법 소정의 대항력을 갖춘 임차인은 소액보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.      3. 대항력을 갖춘 임차주택의 양수인이 임대차가 종료한 상태에서 임대인의 지위를 승계하는 것에 대하여, 임차인이 이의를 제기한 경우에도 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸한다.      4. 임차주택의 경매 또는 공매시 임차인이 환가대금으로부터 보증금을 수령하기 위해서는 임차주택을 양수인에게 인도하여야 한다.      5. 임차인의 소액보증금 중 일정액의 반환청구권은 조세에 우선한다.      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 26%

79. 상린관계에 관한 설명으로 틀린 것은?      1. 용수권의 승계에 관하여 관습이 있는 때에는 그 관습에 의한다.      2. 인지사용청구권에 대하여는 관습의 우선 적용에 관한 민법의 규정이 없다.      3. 소통공사와 관련된 비용부담에 관하여 관습이 있으면 그 관습에 의한다.      4. 경계표, 담의 설치에 관하여도 관습이 우선 적용된다.      5. 수류변경에 대하여는 관습의 우선 적용에 관한 민법의 규정이 없다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 21%

80. 물권적 청구권에 관한 설명으로 틀린 것은?      1. 지역권 및 저당권에서는 목적물반환청구권이 인정되지 않는다.      2. 사기에 의해 물건을 인도한 자는 점유물반환청구권을 행사할 수 없다.      3. 점유보조자가 그 물건의 사실적 지배를 가지는 이상 물권적 청구권의 상대방이 된다.      4. 매매를 원인으로 소유권이전등기를 경료해 준 자는 불법점유자에 대하여 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사하지 못한다.      5. 물권적 청구권은 손해배상청구권을 당연히 포함하는 것은 아니다.      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 31%

공인중개사 1차 필기 기출문제(해설) 및 CBT 2005년05월22일을 이용해 주셔서 감사합니다.
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