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공인중개사 1차 필기 기출문제(해설) 및 전자문제집 CBT 2016년 10월 29일(5217418)

1과목 : 부동산학개론

1. 다음의 파생현상을 모두 발생시키는 토지 특성은?          1. 부동성      2. 개별성      3. 인접성      4. 영속성      5. 적재성      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 70%       <문제 해설> 자본이익과 운용이익의 근거, 관리의 중요성을 강조하는 것은 영속성에 근거함 [해설작성자 : 우삼]

2. 부동산을 다양한 기준에 따라 분류하여 설명한 것으로 옳은 것은?      1. 공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 용수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설문의 부지의 지목을 유지(溜地)라고 한다.      2. 건축법령상 용도별 건축물의 종류에 따라 운전학원 및 정비학원은 자동차 관련 시설로, 무도학원은 위락시설로 분류한다.      3. 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 이행지라고 한다.      4. 주택법령상 도시형 생활주택은 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말한다.      5. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 공용 시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하기 위하여 필요한 지구에 대해 중요시설물 보존지구로 지정한다.      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 49%       <문제 해설> 1. ~용수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로· 둑 및 그 부속시설물의 부지의 지목을 '구거(溝渠)'라고 한다. ☞ '구거(溝渠)' : 하천보다 규모가 작은 4∼5m 폭의 개울을 뜻한다. ☞ '유지(溜地)' : 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐·저수지·소류지(소유지)·호수·연못 등의 토지와 연·왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지를 말한다. 3.  택지지역, 농지지역, 임지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 '후보지'라고 한다. 4. 도시형 생활주택 :   - 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택   - 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역에 건설하는 단지형 연립주택, 단지형 다세대 주택, 원룸형 주택 5. ~공용시설을 보호하고 공고업무기능을 효율화하기 위하여 필요한 지구에 대해 '공용시설 보호지구'로 지정한다. ☞ '중요시설물 보존지구': 문화재, 중요 시설물 및 문화적·생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 보존지구 중 국방상 또는 안보상 중요한 시설물의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구 [해설작성자 : 우삼]

3. 부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은?      1. 복합개념의 부동산이란 부동산을 법률적·경제적·기술적 측면 등이 복합된 개념으로 이해하는 것을 말한다.      2. 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.      3. 기술적 개념의 부동산은 생산요소, 자산, 공간, 자연 등을 의미한다.      4. 준부동산은 등기·등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산 등을 말한다.      5. 토지와 건물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산 활동의 대상으로 인식될 때 이를 복합 부동산이라 한다.      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 65%       <문제 해설> 경제적 개념의 부동산 : 생산요소, 자산, 자본, 소비재 등 물리적(기술적) 개념의 부동산 : 공간, 자연, 위치, 환경 등 [해설작성자 : 우삼]

4. 아파트 매매가격이 16% 상승함에 따라 다세대주택의 매매수요량이 8% 증가하고 아파트 매매수요량이 4% 감소한 경우에, 아파트 매매수요의 가격탄력성(A), 다세대주택 매매수요의 교차탄력성(B), 아파트에 대한 다세대주택의 관계(C)는?(단, 수요의 가격 탄력성은 절대값으로 표시하며, 다른 조건은 불변이라고 가정함)      1. A : 0.25, B : 0.5, C : 대체재      2. A : 0.25, B : 2, C : 보완재      3. A : 0.5, B : 0.25, C : 대체재      4. A : 0.5, B : 2, C : 보완재      5. A : 0.2, B : 0.5, C : 대체재      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 51%       <문제 해설> ● 아파트 매매수요의 가격탄력성(A)   = 수요량의 변화율 / 가격 변화율   = 4％(감소) / 16％(상승)   = 0.25 ● 다세대주택 매매수요의 교차탄력성(B)   = 수요량의 변화율 / 관련 재화 가격변화율   = 8％(증가) / 16％(상승)   = 0.5 ● 두 재화의 교차탄력성이 양(+)의 값인것은 대체제   ☞ 즉, 아파트의 가격이 상승할 때 다세대주택의 수요량이 증가하였으므로,   ☞ 아파트와 다세대주택의 관계는 대체재이다. [해설작성자 : 우삼]

5. 수요의 가격탄력성에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 수요의 가격 탄력성은 절대값을 의미하며, 다른 조건은 불변이라고 가정함)      1. 미세한 가격 변화에 수요량이 무한히 크게 변화하는 경우 완전 탄력적이다.      2. 대체재의 존재 여부는 수요의 가격탄력성을 결정하는 중요한 요인 중 하나이다.      3. 일반적으로 부동산 수요에 대한 관찰기간이 길어질수록 수요의 가격 탄력성은 작아진다.      4. 일반적으로 재화의 용도가 다양할수록 수요의 가격탄력성은 커진다.      5. 수요의 가격탄력성이 비탄력적이라는 것은 가격의 변화율에 비해 수요량의 변화율이 작다는 것을 의미한다.      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 54%       <문제 해설> 부동산 수요에 대한 관찰기간이 길어질수록 수요의 가격 탄력성은 → 커진다. 부동산 수요의 탄력성은 단기보다 장기적인 경우 탄력적이다 [해설작성자 : 우삼]

6. A, B, C부동산시장이 다음과 같을 때 거미집이론에 따른 각 시장의 모형형태는?(단, X축은 수량, Y축은 가격을 나타내며, 다른 조건은 동일함)          1. A : 수렴형, B : 발산형, C : 순환형      2. A : 순환형, B : 발산형, C : 수렴형      3. A : 발산형, B : 수렴형, C : 순환형      4. A : 수렴형, B : 순환형, C : 발산형      5. A : 발산형, B : 순환형, C : 수렴형      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 49%       <문제 해설> ● 수렴형 : 공급곡선 기울기의 절대값 > 수요곡선 기울기의 절대값 ● 발산형 : 공급곡선 기울기의 절대값 < 수요곡선 기울기의 절대값 ● 순환형 : 공급곡선 기울기의 절대값 = 수요곡선 기울기의 절대값 ● A시장 : 공급곡선 기울기의 절대값(0.6) < 수요곡선 기울기의 절대값(0.8) ☞ 발산형 ● B시장 : 공급곡선 기울기의 절대값(0.3) = 수요곡선 기울기의 절대값(0.3) ☞ 순환형 ● C시장 : 공급곡선 기울기의 절대값(1.2) > 수요곡선 기울기의 절대값(0.6) ☞ 수렴형 [해설작성자 : 우삼]

7. 부동산 공급 및 공급곡선에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)      1. 부동산 수요가 증가할 때 부동산 공급곡선이 탄력적일수록 부동산가격은 더 크게 상승한다.      2. 공급량은 주어진 가격수준에서 공급자가 공급하고자 하는 최대 수량이다.      3. 해당 부동산 가격 변화에 의한 공급량의 변화는 다른 조건이 불변일 때 동일한 공급곡선상에서 점의 이동으로 나타난다.      4. 물리적 토지공급량이 불변이라면 토지의 물리적 공급은 토지가격 변화에 대해 완전비탄력적이다.      5. 용도변경을 제한하는 법규가 강화될수록 공급곡선은 이전에 비해 비 탄력적이 된다.      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 51%       <문제 해설> 부동산의 수요가 증가할 때 ● 부동산 공급곡선이 '탄력적'일 수록 → 부동산 가격은 '더 작게 상승' ● 부동산 공급곡선이 '비탄력적'일 수록 → 부동산 가격은 '더 크게 상승' [해설작성자 : 우삼]

8. 각 도시의 산업별 고용자 수가 다음과 같을 때 X산업의 입지계수(locational quotient)가 1을 초과하는 도시를 모두 고른 것은?(단, 주어진 조건에 한함) (단위:명)          1. A, B      2. A, C      3. B, C      4. B      5. C, D      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 48%       <문제 해설> ● 입지계수 = (지역 X산업의 비율)/(전국의 X산업의 비율) ● A도시 X산업의 입지계수   = (400/1000)/(3350/6250)   = 0.4 / 0.536   = 0.746 ● B도시 X산업의 입지계수   = (1200/2000)/(3350/6250)   = 0.6 / 0.536   = 1.119 ● C도시 X산업의 입지계수   = (650/1150)/(3350/6250)   = 0.562 / 0.536   = 1.054 ● D도시 X산업의 입지계수   = (1100/2100) / (3350/6250)   = 0.523 / 0.536   = 0.977 [해설작성자 : 우삼]

9. 주거분리에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)      1. 고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 서로 분리되는 현상을 의미한다.      2. 고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접한 경우, 경계지역 부근의 저 소득층 주택은 할인되어 거래되고 고소득층 주택은 할증되어 거래된다.      3. 저소득층은다른요인이동일할경우정(+)의외부효과를누리고자고 소득층 주거지에 가까이 거주하려 한다.      4. 고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접한 지역에서는 침입과 천이 현상이 발생할 수 있다.      5. 도시 전체에서뿐만 아니라 지리적의으로 인접한 근린 지역에서도 발생할 수 있다.      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 58%       <문제 해설> ● 고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접한 경우, 경계지역 부근의 ☞ 저소득층 주택은 '할증'되어 거래 ☞ 고소득층 주택은 '할인'되어 거래 [해설작성자 : 우삼]

10. 다음의 내용을 모두 설명하는 지대는?           1. 마샬(A. Marshall)의 준지대      2. 리카도(D. Ricardo)의 차액지대      3. 알론소(W. Alonso)의 위치지대      4. 튀넨(J.H.von Thunen)의 위치지대      5. 마르크스(K. Marx)의 절대지대      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 59%       <문제 해설> 지대이론의 토지의 사용대가의 근거를 설명한 이론 ● 리카도의 차액지대론 ☞ 토지의 비옥도차에서 지대가 발생 ● 마르크스의 절대지대론 ☞ 소유에 따른 지대가 발생하므로 열등지에도 지대가 발생 ● 튀넨의 위치지대 ☞ 생산비가 일정하다면 수송비의 차 즉, 위치에 따라 지대가 발생한다고 주장 [해설작성자 : 우삼]

11. 부동산시장의 효율성에 관한 설명으로 틀린 것은?      1. 효율적 시장은 어떤 정보를 지체 없이 가치에 반영하는 가에 따라 구분될 수 있다.      2. 강성 효율적시장은 공표된 정보는 물론이고 아직 공표되지 않은 정보까지도 시장가치에 반영되어 있는 시장이므로 이를 통해 초과 이윤을 얻을 수 없다.      3. 강성 효율적시장은 완전경쟁시장의 가정에 가장 근접하게 부합되는 시장이다.      4. 약성 효율적 시장에서는 현재가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석하여 정상이윤을 초과하는 이윤을 획득할 수 있다.      5. 준강성 효율적 시장은 과거의 추세적 정보뿐만 아니라 현재 새로 공표되는 정보가 지체 없이 시장가치에 반영되므로 공식적으로 이용 가능한 정보를 기초로 기본적 분석을 하여 투자해도 초과이윤을 얻을 수 없다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 52%       <문제 해설> 4. 약성 효율적 시장에서는 현재가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석하여 정상이윤을 초과하는 이윤을 획득할 수 있다 → 획득할 수 없다 ● 약성 효율적 시장   - 과거의 정보가 포함된 시장   - 과거의 자료를 분석하는 것을 기술적 분석이라 하며,   - 약성시장에서 기술적 분석으로는 초과이윤 획득이 불가능 ● 준강성 효율적 시장   - 공개된 자료를 포함   - 공개된 자료를 분석하는 것을 기본적 분석이라 하며,   - 준강성 시장에서 기본적 분석으로는 초과이윤 획득이 불가능

12. 부동산시장에 영향을 미치는 요인 중 하나로, 불황과 물가 상승이 동시에 나타나는 현상은?      1. 콘드라티에프 파동(kondratiev wave)      2. 스태그플레이션(stagflation)      3. 디플레이션(deflation)      4. 쥬글라 파동(juglar wave)      5. 키친 파동(kitchin wave)      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 56%       <문제 해설> 경기변동 파동. 침체기에서 후퇴지까지 한번 순환하는데 걸리는 기간 키친파동(당기파동), 주글라파동(중기파동), 콘트라티에프파동(장기파동) 디플레이션: 물가하락, 불황 [해설작성자 : 왕초심]

13. A, B도시 사이에 C도시가 위치한다. 레일리(W. Reilly)의 소매 인력법칙을 적용할 경우, C도시에서 A, B도시로 구매활동에 유인되는 인구규모는?(단, C도시의 인구는 모두 구매자이고, A, B도시에서만 구매하는 것으로 가정하며, 주어진 조건에 한함)           1. A: 15,000명, B: 35,000명      2. A: 20,000명, B: 30,000명      3. A: 25,000명, B: 25,000명      4. A: 30,000명, B: 20,000명      5. A: 35,000명, B: 15,000명      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 49%       <문제 해설> 인구유인비율(인구수/거리^2)을 살펴보면, a도시:b도시=400,000/(10)^2:100,000/5^2=1:1이므로 각 25,000명씩 유입 가능 [해설작성자 : 조나요니]

14. 정부의 부동산 시장개입에 관한 설명으로 틀린 것은?      1. 개발부담금 부과 제도는 정부의 직접적 시장개입수단이다.      2. 공공임대주택의 공급은 소득재분배 효과를 기대할 수 있다.      3. 정부가 주택가격 안정을 목적으로 신규주택의 분양가를 규제할 경우, 신규주택 공급량이 감소하면서 사회적 후생 손실이 발생할 수 있다.      4. 시장에서 어떤 원인으로 인해 자원의 효율적 배분에 실패하는 현상을 시장의 실패라 하는데, 이는 정부가 시장에 개입하는 근거가 된다.      5. 토지수용과 같은 시장개입수단에서는 토지매입과 보상과정에서 사업 시행자와 피수용자 간에 갈등이 발생하기도 한다.      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 54%       <문제 해설> ㆍ간접적 개입수단 - 시장기능을 신뢰하고 이 기능을 통해 소기의 효과를 거두려는 방법 - 금융지원.보조금지급.조세의 중과세, 감면.개발부담금부과.정보구축,자료공시 등

15. 용도지역·지구제에 관한 설명으로 틀린 것은?      1. 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거하거나 감소시킬 수 있다.      2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 제2종일반주거지역은 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역이다.      3. 사적 시장이 외부효과에 대한 효율적인 해결책을 제시하지 못할 때, 정부에 의해 채택되는 부동산정책의 한 수단이다.      4. 용도지구는 하나의 대지에 중복지정될 수 있다.      5. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 국토는 토지의 이용실태 및 특성 등을 고려하여 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역과 같은 용도지역으로 구분한다.      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 38%       <문제 해설> 2종일반주거지역은 중층 주택 중심의 주거환경 조성을 위해 지정한 지역을 말한다

16. 분양가상한제에 관한 설명으로 틀린 것은?      1. 주택법령상 분양가상한제 적용주택의 분양가격은택지비와 건축비로 구성된다.      2. 도입배경은 주택가격을 안정시키고, 무주택자의 신규주택구입 부담을 경감시키기 위해서이다.      3. 현재 정부가 시행중인 정책이다.      4. 신규 분양주택의 공급 위축 현상과 질이 하락하는 문제점이 나타날 수 있다.      5. 주택법령상 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 공공택지에서 공급하는 도시형 생활주택은 분양가상한제를 적용한다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 51%       <문제 해설> 5. 주택법령상 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 공공택지에서 공급하는 도시형 생활주택은 분양가상한제를 → 적용하지 아니한다. [해설작성자 : 우삼]

17. 정부가 시행중인 부동산정책에 관한 설명으로 옳은 것은?      1. 부동산가격공시제도에 따라 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령상 시장·군수·구청장은 공동주택가격을 공시하기 위하여 공동주택의 가격을 산정한 때에는 국토교통부장관의 의견을 들어야 한다.      2. 토지 선매는 국토의 계획 및 이용에 관한 법령에 따라 시장·군수·구청장이 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지에 대해서 선매 저에게 강제로 수용하게 하는 제도이다.      3. 부동산 거래 신고는 부동한 거래 신고에 관한 법령에 따라 거래 당사자가 매 매 계약을 체결한 경우 잔금지급일로부터 60일 이내에 신고하는 제도이다.      4. 주택선분양제도는 후분양제도에 비해 주택공급을 감소시켜 주택시장을 위축시킬 가능성이 있고, 건설업체가 직접 조달해야 하는 자금도 더 많음으로써 사업부담도 증가될 수 있다.      5. 준공공임대주택은 민간임대주택에 관한 특별 법령상 일반형 임대 사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 26%       <문제 해설> 1. 부동산가격공시제도에 따라 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령상 국토교통부장관은 공동주택에 대하여 적정가격을 조사·산정하여 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다. 2. 토지 선매는 국토의 계획 및 이용에 관한 법령에 따라 시장·군수·구청장이 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지에 대해서 선매자를 지정하여 → 협의매수하게 하는 제도이다. 3. 부동산 거래 신고는 부동한 거래 신고에 관한 법령에 따라 거래 당사자가 매매계약을 체결한 경우 → 계약체결일로 부터 60일 이내에 신고하는 제도이다. 4. 주택선분양제도는 후분양제도에 비해 → 주택공급을 증가시키고 주택시장을 활성화시키며, 건설업체가 직접 조달해야 하는 자금도 더 작음으로써 사업부담도 감소될 수 있다. [해설작성자 : 우삼]

18. 부동산투자분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)      1. 동일한현금흐름의투자안이라도 투자자의요구수익률에 따라 순현재가치(NPV)가 달라질 수 있다.      2. 투자규모에 차이가 있는 상호 배타적인 투자안의 경우 순현재가치법과 수익성지수법을 통한 의사결정이 달라질 수 있다.      3. 순 현재 가치 법은 가치가 싼 원리가 적용되나 내부 수익률법은 적용되지 않는다.      4. 재투자율의 가정에 있어 순 현재가치 법보다 내부수익률법이 더 합리적이다.      5. 회수기간법은 회수기간 이후의 현금흐름을 고려하지 않는다는 단점이 있다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 40%       <문제 해설> ▶ 순현재가치(NPV)법 순현재가치가 0보다 크거나 같은 경우 투자안을 채택하는 방법, 순현재가치가 0인 경우 투자자의 요구수익률이 만족되는 투자이고 0보다 큰 경우 요구수익률 이상의 수익이 남는다는 의미입니다. ▶ 내부수익률(IRR)법 내부수익률이 요구수익률보다 크거나 같다면 투자안을 채택하는 방법 ​ ▶ 수익성지수(PI)법 수익성지수가 1보다 크거나 같은 경우 투자안을 채택하는 방법​ ​▶ 현​가회수기간법 시간가치를 고려한 회수기간법으로 유입 현금흐름을 현재가치로 환산한 후 자본의 회수기간을 산정하기 때문에 단순회수기간법보다 계산이 복잡하고 회수기간도 더 오래걸립니다. ▶ (단순)회수기간법 투자액을 연간 현금유입액으로 나눈 회수기간에 의해 투자결정을 하는 방법으로 계산이 간편하고 이해하기 쉬워 실무에서 가장 많이 이용하는 방법​ ▶ 회계적수익률법 투자안의 회계적수익률을 구하여 기업이 선정한 목표수익률보다 높으면 채택하는 방법 ​ ​▶ 어림셈법(승수법, 수익률법) ​투자 첫 해에 발생하는 여러 종류의 현금수지를 승수 또는 수익률로 표시하는 방법 ​▶ 비율분석법 투자에 대한 위험을 평가하기 위해 다른 여러가지 비율을 사용하는 방법, 사용하는 비율은 대부비율, 부채감당율, 영업경비비율, 채무불이행율 등이 있습니다. ​※ 민감도 분석 미래의 불확실성으로 인한 자본투자의 오류를 감소시키기 위해 다른 조건이 일정한 경우 어떤 투입 요소가 변동할 때 그 투자안의 순현재가치가 어느 정도 변동하는가를 분석하는 방법 ​※ 가치가산원칙 여러 개의 투자안으로 구성되어 있는 포트폴리오의 가치를 더했을 경우 더한 가치 총합과 일치한다는 원칙 순현재가치법과 같이 그 값이 화폐 단위로 표시되어 있는 경우에만 적용이 가능 (내부수익률법처럼 결과값이 비율인 경우는 적용이 불가능) ​​※ 재투자율 문제 사업기간 중에 손익을 당해 사업에 재투자한다고 가정했을 때, 순현재가치법은 재투자에 대한 할인율로 요구수익률을 사용, 내부수익률법은 재투자에 대한 할인율로 내부수익률을 사용한다. 요구수익률은 유사한 투자대안에 투자할 때 얻을 수 있는 수익률이지만 내부수익률은 당해 투자사업 자체에 대한 수익률만 판단할 수 있기 때문에 순현재가치법이 재투자율의 가정에 있어 더 합리적이다. ​[해설작성자 : 합격기원]

19. 부동산투자의 레버리지효과에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 주어진 조건에 한함)(문제 오류로 가답안 발표시 3번으로 발표되었으나 확정답안 발표시 모두 정답 처리 되었습니다. 자세한 내용은 해설을 참고하세요.)           1. ㄱ, ㄷ      2. ㄴ, ㄷ      3. ㄴ, ㄹ      4. ㄱ, ㄴ, ㄷ      5. ㄱ, ㄷ, ㄹ      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 39%       <문제 해설> ㄱ:돈 빌려서 아파트를 여러 채 사면 아파트 가격 하락시에 위험이 증가할것 ㄴ:아래해설 1.공식 문제풀이에 필요한 산식은 다음과 같다. 종합수익률=(지분수익률x지분비율)+(저당수익률x대부비율) 2.조건 대부비율 50% 총자본수익률 10% 저당수익률 8% 대부비율 50%=0.5라면 지분비율 50%=05가 됨 3.계산결과 1.의 공식에 2.의 조건을 대입하면 10%=(지분수익률x0.5)+(8%x0.5) 지분수익률=12% [해설작성자 : junsun] 가답안에서는 3번으로 발표되었으나, ㄴ의 경우 대부비율을 부채비율과 혼동하여 출제하여 최종 정답에서는 정답없음으로 모두 정답처리됨. [해설작성자 : 미래꿈나무]

20. 부동산의 수익과 수익률에 관한 설명으로 옳은 것은?      1. 요구수익률은 해당 부동산에 투자해서 획득할 수 있는 최대한의 수익률이다.      2. 총투자수익률은 세전현금수지를 지분투자액으로 나누어서 산정한다.      3. 기대수익률이 요구수익률보다 작은 경우 투자안이 채택된다.      4. 순영업소득의 산정과정에서 해당 부동산의 재산세는 차감하나 영업소득세는 차감하지 않는다.      5. 회수 불가능한 임대료 수입은 영업경비에 포함하여 순 영업소득을 산정한다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 34%       <문제 해설> 1.요구수익률은 해당 부동산에 투자해서 획득할 수 있는 최소한의 수익률이다. 2.세전현금수지를 지분투자액으로 나누어서 산정한  것은 지분배당률(세전수익률)이다. 3.기대수익률이 요구수익률보다 작은 경우 투자안은 기각된다 4.회수 불가능한 임대료수입(불량부채 충당금)은 영업경비에 포함되지 않는다. [해설작성자 : junsun]

21. 부동산투자의 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 위험회피형 투자자라고 가정함)           1. ㄱ, ㄷ      2. ㄴ, ㄷ      3. ㄴ, ㄹ      4. ㄱ, ㄴ, ㄹ      5. ㄴ, ㄷ, ㄹ      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 43%       <문제 해설> 1.옳은것은 ㄱ,ㄷ 이다. ㄴ : 차입자에게 고정금리대출을 실행하면 대출자의 인플레이션 위험은 높아진다. ㄹ : 개별 부동산의 특성으로 인한 위험은 비체계적 위험이다. [해설작성자 : junsun]

22. 부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은?      1. 부동산은 실물자산의 특성과 토지의 영속성으로 인해 가치 보존력이 양호한 편이다.      2. 임대사업을 영위하는 법인은 건물에 대한 감가상각과 이자비용을 세금산정시 비용으로 인정받을 수 있다.      3. 부동산 투자자는 저당권과 전세제도 등을 통해 레버리지를 활용할 수 있다.      4. 부동산가격이 물가상승률과 연동하여 상승하는 기간에는 인플레이션을 방어하는 효과가 있다.      5. 부동산은 주식 등 금융상품에 비해서 단기간에 현금화할 수 있는가능성이 높다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 55%       <문제 해설> 5.부동산은 단기간에 현금화가 어려운 환금성 부분의 단점을 가지고 있다. [해설작성자 : junsun]

23. 다음과 같이 부동산에 20억원을 투자한 A의 연간 세후 자기자본수익률은?(단, 주어진 조건에 한함)(문제 오류로 가답안 발표시 3번으로 발표되었지만 확장 답안발표시 모두 정답 처리 되었습니다. 여기서는 3번을 누르면 정답 처리 됩니다.)           1. 10%      2. 12%      3. 15%      4. 17%      5. 20%      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 29%       <문제 해설> 대출금 : 20억의 60% = 12억 대출이자 : 연 5% x 12억 = 6천만원 순영업소득 2억원/년 - 이자분담금 6천만원 - 건물감가상각 4천만원(8억/20년) = 1억원(세전이익) - 소득세 2천만 = 8천만원(세후이익) 세후자기자본 수익 = (세후이익 8천만원 + 감가상각 4천만원) / 자기자본투자금 8억원 = 15% (참고: 감가상각비용은 외부로 유출된 자금이 아니므로 수익율 계산에서는 포함시킨다.) [해설작성자 : 솔루체] 실제 최종답에서는 모두 정답처리됨 [해설작성자 : 미래꿈나무]

24. 부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?      1. CMO(collateralized mortgage obligations)는 트랜치별로 적용되는 이자율과 만기가 다른 것이 일반적이다.      2. MBB(mortgage backed bond)는 채권형 증권으로 발행자는 초과담보를 제공하는 것이 일반적이다.      3. MPTS(mortgage pass-through securities)의조기상환 위험은 투자자가 부담한다.      4. 고정금리대출을 시행한대출기관은금리상승 시차입자의조기상환으로 인한 위험이 커진다.      5. 2차 저당시장은 1차 저당시장에 자금을 공급하는 역할을 한다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 42%       <문제 해설> =금리 하락시: 대출이자율>시장이자율 : 차입자에게 금리위험이 발생 =금리 상승시: 대출이자율<시장이자율 : 대출자에게 금리위험이 발생 [해설작성자 : 김지현]

25. 시장가격이 5억원이고 순영업소득이 연 1억원인 상가를 보유하고 있는 A가 추가적으로 받을 수 있는 최대 대출가능 금액은?(단, 주어진 조건에 한함)           1. 1억원      2. 1억 5천만원      3. 2억원      4. 2억 5천만원      5. 3억원      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 35%       <문제 해설> [계산] (1) LTV = 대출액 / 가격     LTV 조건 대출액 = 5억 × 0.6 = 3억원 (2) DCR = 순영업소득 / 부채서비스액     부채서비스액 = 대출액 × 저당상수     DCR 조건 대출액     = (순영업소득 ÷ DCR) ÷ 0.2     = (1억원 ÷ 2) ÷ 0.2     = 2억 5,000만원 (3) LTV, DCR 조건 중 더 작은 금액으로 대출이 가능하므로 총 대출 가능액은 2억 5,000만원 (4) 기존 대출액이 1억원이 있으므로, 추가로 대출 가능한 금액은 1억5,000만원 [해설작성자 : 우삼]

26. 대출상환방식에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 대출금액과 기타 대출조건은 동일함)      1. 원리금균등상환방식은 매기 이자상환액이 감소하는 만큼 원금상환액이 증가한다.      2. 원금균등상환방식은 원리금균등상환방식에 비해 전체 대출기간 만료시 누적원리금상환액이 더 크다.      3. 대출실행시점에서 총부채상환비율(DTI)은 체증(점증)상환방식이원금균등상환방식보다 항상 더 크다.      4. 대출금을 조기상환하는 경우 원리금균등상환방식에 비해 원금균등상환방식의 상환액이 더 크다.      5. 체증(점증)상환방식은 대출잔액이 지속적으로 감소하므로 다른 상환 방식에 비해 이자부담이 작다.      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 44%       <문제 해설> 원금과 이자 지급액 비교 기초 원금상환액: 원금균등방식>원리금균등방식>체증(점증)상환방식 기초 저당지불액: 원금균등방식>원리금균등방식>체증(점증)상환방식 기초 저당 잔 금: 체증(점증)상환방식>원리금균등방식>원금균등상환방식 2. [원리금]균등상환방식이 [원금]상환방식 보다 누적원리금상환액 더 크다 3. 대출시점에서 총부채상환비율은 [원금]균등상환방식이 [체증(점증)]상환방식보다 크다 3. 초기상환시 상환해야 할 금액은 [원리금]균등상환방식이 [원금]균등상환방식보다 크다 4. [체증(점증)]상환방식은 다른 상환방식에 비해 이자율이 높게 적용되므로 이자부담이 크다 [해설작성자 : *피그말리온*]

27. 부동산투자회사법령상 부동산투자회사에 관한 설명으로 틀린 것은?      1. 부동산투자회사는 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정 부동산투자회사로 구분할 수 있다.      2. 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.      3. 감정평가사 또는 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자기관리부동산투자회사의 상근 자산운용 전문 인력이 될 수 있다.      4. 위탁관리부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다      5. 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 6개월이 지난 기업구조조정 부동산투자회사의 자본금은 50억원 이상이 되어야 한다.      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 46%       <문제 해설> 자기관리부동산투자회사의 설립자본금은 5억, 위탁관리,기업구조조정부동산투자회사의 설립자본금은 3억이다. 영업인가를 받거나 등록을 한 날로부터 6개월이 지난 자기관리회사의 최저자본금은 70억이상이 되어야 하고 위탁관리와 기업구조조정부동산투자회사의 최저자본금은 50억이상이어야 한다

28. 프로젝트 금융에 관한 설명으로 틀린 것은?      1. 특정 프로젝트로부터 향후 일정한 현금흐름이 예상되는 경우, 사전계약에 따라 미래에 발생할 현금흐름과 사업 자체 자산을 담보로 자금을 조달하는 금융기법이다.      2. 일반적으로 기업대출보다 금리 등이 높아 사업이 성공할 경우 해당 금융기관은 높은 수익을 올릴 수 있다.      3. 프로젝트 금융의 자금은 건설회사 또는 시공회사가 자체계좌를 통해 직접 관리한다.      4. 프로젝트 금융이 부실화될 경우 해당 금융기관의 부실로 이어질 수 있다.      5. 비소구 또는 제한적 소구 금융의 특징을 가지고 있다.      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 52%       <문제 해설> 3. 프로젝트 금융의 자금은 프로젝트 현급수입이 유일한 담보대상이 되므로 대주들은 자금관리를 위해 이른바 '결제위탁계정(에스크로우 계정)'을 설치하고 이를 관리하여야 한다. [해설작성자 : 우삼]

29. 2년 전 연초(1월 1일)에 받은 주택담보대출의 대환(refinancing)을 고려하고 있는 A가 대출 후 2년차 말에 대환을 통해 얻을 수 있는 이익의 현재가치는?(단, 주어진 조건에 한함)           1. 3백만원      2. 4백만원      3. 5백만원      4. 6백만원      5. 7백만원      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 26%       <문제 해설> 이자 차액 : 1억원 x 이자율차이 (4% - 3% = 1%) = 1백만원 8년간 연금(1백만원)의 현재가치계수는 7 x 1백만원 ==> 7백만원(현가기준) Refinancing을 위한 비용 : 조기상환 수수료 1% (1백만원) + 취급수수료 1% (1백만원) 이익의 현재가치 : 7백만원 - 2백만원 = 5백만원 [해설작성자 : 솔루체]

30. 다음 설명에 모두 해당하는 부동산관리 방식은?           1. 외주관리      2. 혼합관리      3. 신탁관리      4. 위탁관리      5. 직접관리      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 57%

31. 부동산개발에 관한 설명으로 틀린 것은?      1. 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법령상 부동산개발업이란 타인에게 공급할 목적으로 부동산개발을 수행하는 업을 말한다.      2. 법률적 위험을 줄이는 하나의 방법은 이용 계획이 확정된 토지를구입하는 것이다.      3. 시장성분석 단계에서는 향후 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매되거나 임대될 수 있는지에 대한 경쟁력을 분석한다.      4. 토지(개발)신탁방식은 신탁회사가 토지소유권을 이전받아 토지를 개발한후분양하거나임대하여그수익을신탁자에게돌려주는것이다.      5. BTO(build-transfer-operate)방식은 민간이 개발한 시설의 소유권을 준공과 동시에 공공에 귀속시키고 민간은 시설관리운영권을 가지며, 공공은 그 시설을 임차하여 사용하는 민간투자 사업방식이다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 45%       <문제 해설> BTO- 건설-이전-운영 ex)고속도로 BTL- 건설-이전-임대 ex)기숙사,복지회관 BOT- 건설-운영-이전 ex)인프라-유치 BOO- 건설-소유-운영 ex)터널 T-국가,O-운영 [해설작성자 : KO]

32. 부동산개발과 관련하여 다음 설명에 해당하는 도시 및 주거환경정비법령상의 정비사업은?(관련 규정 개정전 문제로 여기서는 기존 정답인 1번을 누르면 정답 처리됩니다. 자세한 내용은 해설을 참고하세요.)           1. 주거환경관리사업      2. 주택재건축사업      3. 주택재개발사업      4. 주거환경개선사업      5. 가로주택정비사업      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 42%       <문제 해설> =주택재건축사업 : 정비기반시설 양호 =주택재개발사업 : 정비기반시설 열악 =주거환경개선사업 : 저소득층주거지역.주거환경개선.노후건축물과도하게 밀집 =가로주택정비사업 : 가로유지.소규모개선 =주거환경관리사업 : 개량 ---이렇게 짧게 외우면 될듯...^^ [해설작성자 : 김지현] 출제 당시는 정답이 1번이었으나 법의 개정으로 정답은 4번임. 주거환경개선사업으로 통합됨. [해설작성자 : 미래꿈나무]

33. 다음은 임대주택의 1년간 운영실적 자료이다. 가능총소득에 대한 영업경비 비율은?(단, 주어진 조건에 한함)           1. 2.38%      2. 10%      3. 20%      4. 22.22%      5. 30%      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 36%       <문제 해설> 가능총소득: 300,000,000 유효총소득: 270,000,000 순영업소득: 210,000,000 영업경비: 270,000,000-210,000,000 = 60,000,000 영업경비율: 20% (60,000,000/270,000,000) [해설작성자 : 왕초심] 가능총소득 3억에 대한 영업경비 6천만원의 비율 = 20% [해설작성자 : 솔루체] 아래와 같은 오류 신고가 있었습니다. 여러분들의 많은 의견 부탁 드립니다. 추후 여러분들의 의견을 반영하여 정답을 수정하도록 하겠습니다. 참고로 정답 변경은 오류 신고 5회 이상일 경우 수정합니다. [오류 신고 내용] 문제에서 가능총소득에 대한 영업경비 비율을 물었는데 해설은 유효총소득에 대한 영업경비율을 답한거 같은데 답은 4번이 아닐까요 [해설작성자 : comcbt.com 이용자]

34. 부동산 마케팅 4P[가격(price), 제품(product), 유통경로(place), 판매촉진(promotion)]전략과 다음 부동산 마케팅활동의 연결이 옳은 것은?           1. ㄱ: 제품, ㄴ: 판매촉진, ㄷ: 가격, ㄹ: 유통경로      2. ㄱ: 유통경로, ㄴ: 판매촉진, ㄷ: 가격, ㄹ: 제품      3. ㄱ: 유통경로, ㄴ: 제품, ㄷ: 가격, ㄹ: 판매촉진      4. ㄱ: 제품, ㄴ: 유통경로, ㄷ: 가격, ㄹ: 판매촉지      5. ㄱ: 제품, ㄴ: 유통경로, ㄷ: 판매촉진, ㄹ: 가격      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 53%

35. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용이 아닌 것은?      1. 감정평가업자는 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우에는 대상물 건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.      2. 시장가치란 한정된 시장에서 성립될 가능성이 있는 대상물건의 최고 가액을 말한다.      3. 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인이용은제외한다) 및 공법상제한을 받는상태를기준으로한다.      4. 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 부가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.      5. 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정 평가할 수 있다.      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 31%       <문제 해설> 2. 시장가치란 감정평가의 대상 물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상 물건이 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 높다고 인정되는 대상 물건의 가액을 말한다. [해설작성자 : min]

36. 감정평가 과정상 지역분석과개별분석에 관한 설명으로 틀린것은?      1. 지역분석을 통해 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 파악할 수 있다.      2. 지역분석에 있어서 중요한 대상은 인근 지역, 유사 지역 및 동일 수급권이다.      3. 대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.      4. 지역분석보다 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.      5. 지역분석은 대상지역에 대한 거시적인 분석인 반면, 개별분석은 대상 부동산에 대한 미시적인 분석이다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 45%       <문제 해설> 4. 지역분석을 먼저 진행하고 지역분석의 결과를 기초로 개별분석을 진행한다. 따라서 개별분석보다 지역분석을 먼저하는 것이 일반적이다. [해설작성자 : min]

37. 다음 자료를 활용하여 시산가액 조정을 통해 구한 감정평가액은?(단, 주어진 조건에 한함)           1. 1.09억원      2. 1.10억원      3. 1.11억원      4. 1.12억원      5. 1.13억원      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 39%       <문제 해설> -거래사례를 통해 구한시산가액 [비교방식] : 1.2억원 -조성비용를 통해 구한시산가액 [원가방식] : 1.1억원 -임대료를 통해 구한시산가액 [수익방식] : 1.0억원 ◎가중치를 부여하여 시산가액을 조정하여 구한 감정평가액 =(1.1억 × 0.2) + (1.2억 × 0.5) + (1.0억 × 0.3) = 2,200만원 + 6,000만원 + 3,000만원 = 1억 1,200만원 = 1.12억원 [해설작성자 : 마루짜응]

38. 다음은 임대료 감정평가방법의 종류와 산식이다, ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?           1. ㄱ: 기대이율, ㄴ: 비준임료, ㄷ: 수익분석법      2. ㄱ: 환원이율, ㄴ: 지불임료, ㄷ: 수익분석법      3. ㄱ: 환원이율, ㄴ: 지불임료, ㄷ: 수익환원법      4. ㄱ: 기대이율, ㄴ: 비준임료, ㄷ: 수익환원법      5. ㄱ: 환원이율, ㄴ: 실질임료, ㄷ: 수익환원법      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 36%

39. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령에 규정된 내용으로 옳은 것은?      1. 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정·공시일부터 60일 이내에 이의를 신청할 수 있다.      2. 국토교통부장관은 표준지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 행정자치부장관의 검증을 받아야 한다.      3. 국토교통부 장관은 일단의 공동주택 중에서 선정한 표준 주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·공시하여야 한다.      4. 시장·군수·구청장은 공시기준일 이후에 토지의 분할·합병이발생한 경우에는 7월 1일을 기준으로 하여 개별주택 가격을결정·공시하여야 한다.      5. 동 법령에 따라 공시한 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가·지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 29%       <문제 해설> =공시지가 이의 신청 30일 이내..시.군.구청장에게 =개별공시지가 기준일 5월 31일 =표준공시지가 기준일 1월1일 [해설작성자 : 김지현] ① 표준지공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 표준지공시지가의 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다. ② 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변환경 그 밖의 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사ㆍ평가하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다. [해설작성자 : min]

40. 감정평가에 관한 규칙 제8조에 규정된 감정평가의 절차에 해당하지 않는 것은?      1. 감정평가 의뢰      2. 처리계획 수립      3. 대상물건 확인      4. 감정평가방법의 선정 및 적용      5. 감정평가액의 결정 및 표시      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 38%       <문제 해설> 제8조(감정평가의 절차) 감정평가업자는 다음 각 호의 순서에 따라 감정평가를 하여야 한다. 다만, 합리적이고 능률적인 감정평가를 위하여 필요할 때에는 순서를 조정할 수 있다. 1. 기본적 사항의 확정 2. 처리계획 수립 3. 대상물건 확인 4. 자료수집 및 정리 5. 자료검토 및 가치형성요인의 분석 6. 감정평가방법의 선정 및 적용 7. 감정평가액의 결정 및 표시 [해설작성자 : min]

2과목 : 민법 및 민사특별법

41. 반사회질서의 법률행위에 해당하여 무효로 되는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)           1. ㄷ      2. ㄹ      3. ㄱ, ㄴ      4. ㄱ, ㄷ      5. ㄴ, ㄹ      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 45%       <문제 해설> ㄱ.민법110조 사기.강박은 법률행위 취소사유에 해당 ㄴ.법률행위 무효인것은 맞으니 민법103조 반사회질서의 법률행위에 해당하는것이아니라 108조 통정허위표시에 해당 ㄷ.무효,취소 어떤것도 해당 되지 않음 ㄹ.민법 103조에 해당하는 무효 [해설작성자 : 꾸꾸까까]

42. 의사표시의 효력발생에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)      1. 표의자가 매매의 청약을 발송한 후 사망하여도 그 청약의 효력에 영향을 미치지 아니한다.      2. 상대방이 정당한 사유 없이 통지의 수령을 거절한 경우에도 그가 통지의 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓인 때에 의사표시의 효력이 생긴다.      3. 의사표시가 기재된 내용증명우편이 발송되고 달리 반송되지 않았다면 특별한 사정이 없는 한 그 의사표시는 도달된 것으로 본다.      4. 표의자가 그 통지를 발송한 후 제한능력자가 된 경우, 그 법정대리인이 통지 사실을 알기 전에는 의사표시의 효력이 없다      5. 매매계약을 해제하겠다는 내용증명우편이 상대방에게 도착하였으나, 상대방이 정당한 사유 없이 그 우편물의 수취를 거절한 경우에 해제의 의사표시가 도달한 것으로 볼 수 있다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 45%       <문제 해설> 의사표시자가 그 통지를 발송한 후 사망하거나 제한능력자가 되어도 의사표시의 효력에 영향을 미치지 아니한다 [추가 해설] 맞는 지문 해설 1번 - 발송한 후 ~되어 효력에 영향을 미친다.라고 나오면 함정이니 주의하세욥! (발송 후 ~되다 및 끝에 단어를 잘 보아야합니다) 2번 - 민법 제111조 법조문만 읽어도 넘기실 수 있습니다! 3번 - 내용증명우편은 반송되지 않아도 추정할 효력이 존재하지만, 보통우편은 반송되지 않는다면 추정하기 어렵습니다. 4번 - 틀 린 지 문 5번 - (=2번과 비슷한 지문) [해설작성자 : 민법만 판다 @(ㅇ3ㅇ)=@]

43. 진의 아닌 의사표시에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)      1. 진의란 특정한 내용의 의사표시를 하고자 하는 표의자의 생각을 말하는 것이 지표 의자가 진정으로 마음속에서 바라는 사항을 뜻하는 것은 아니다.      2. 상대방이 표의자의 진의 아님을 알았을 경우, 표의자는 진의 아닌 의사표시를 취소할 수 있다.      3. 대리행위에 있어서 진의 아닌 의사표시인지 여부는 대리인을 표준으로 결정한다.      4. 진의 아닌 의사표시의 효력이 없는 경우, 법률행위의 당사자는 진의 아닌 의사표시를 기초로 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.      5. 진의 아닌 의사표시는 상대방과 통정이 없다는 점에서 통정허위표시와 구별된다.      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 34%       <문제 해설> 2.상대방이 표의자의 진의 아님을 알았거나 알수있었을 경우, 표의자의 진의 아닌 의사표시는 무효이다(취소해당없음) [해설작성자 : *피그말리온*]

44. 甲은 자신의 부동산에 관하여 乙과 통정한 허위의 매매계약에 따라 소유권이전등기를 乙에게 해주었다. 그 후 乙은 이러한 사정을 모르는 丙과 위 부동산에 대한 매매계약을 체결하고 그에게 소유권이전등기를 해주었다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)      1. 甲과 乙은 매매계약에 따른 채무를 이행할 필요가 없다.      2. 甲은 丙을 상대로 이전등기의 말소를 청구할 수 없다.      3. 丙이 부동산의 소유권을 취득한다.      4. 甲이 자신의 소유권을 주장하려면 丙의 악의를 증명해야 한다.      5. 丙이 선의이더라도 과실이 있으면 소유권을 취득하지 못한다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 39%       <문제 해설> 5. 선의면 무과실까지 요구 되지 않음. [해설작성자 : 쭌쌍] [추가 해설] 맞는 지문 해설~ 1번 - 허위통정에 의한 의사표시는 제3자의 시선으로 보는 것이 아닌 무효계약(이행 전 - 필요 없음)을 체결한 갑과 을을 보아야 함으로 맞는 말! 2번 - 민법 제 103조 반사회질서의 법률행위와 헷갈릴 수 있으나 제108조 2항의 제3자에게 대항할 수 없다라는 법조문을 보시면 바로 패스가능! 3번 - (=2번과 비슷한 지문) 4번 - 선의를 추정받고 있는 제3자에게는 주장할 이유가 없으므로, 갑이 이를 증명해야 합니다! [해설작성자 : 민법만 판다 @(ㅇ3ㅇ)=@]

45. 甲은 乙소유의 X토지를 임차하여 사용하던 중 이를 매수하기로 乙과 합의하였으나, 계약서에는 Y토지로 잘못 기재하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)      1. 매매계약은 X토지에 대하여 유효하게 성립한다.      2. 매매계약은 Y토지에 대하여 유효하게 성립한다.      3. X토지에 대하여 매매계약이 성립하지만, 당사자는 착오를 이유로 취소할 수 있다.      4. Y토지에 대하여 매매계약이 성립하지만, 당사자는 착오를 이유로 취소할 수 있다.      5. X와 Y 어느 토지에 대해서도 매매계약이 성립하지 않는다.      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 43%       <문제 해설> 부동산의 매매계약에 있어 쌍방당사자가 모두 특정의 갑 토지를 계약의 목적물로 삼았으나 그 목적물의 지번 등에 관하여 착오를 일으켜 계약을 체결함에 있어서는 계약서상 그 목적물을 갑 토지와는 별개인 을 토지로 표시하였다 하여도 갑 토지에 관하여 이를 매매의 목적물로 한다는 쌍방당사자의 의사합치가 있은 이상 위 매매계약은 갑 토지에 관하여 성립한 것으로 보아야 할 것이고 을 토지에 관하여 매매계약이 체결된 것으로 보아서는 안 될 것이며, 만일 을 토지에 관하여 위 매매계약을 원인으로 하여 매수인 명의로 소유권이전등기가 경료되었다면 이는 원인이 없이 경료된 것으로서 무효이다. (출처 : 대법원 1993. 10. 26. 선고 93다2629,2636) [출처] 당사자 쌍방의 공통된 착오(27회 45문)|작성자 공부전문법무사조원봉 [해설작성자 : R=VD 나는 제29회 공인중개사 시험 1차 과목 시험에 합격한다]

46. 사기에 의한 의사표시에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)      1. 아파트분양자가 아파트단지 인근에공동묘지가조성되어 있다는사실을 분양계약자에게 고지하지 않은 경우에는 기망행위에 해당한다.      2. 아파트 분양자에게 기망행위가 인정된다면, 분양계약자는 기망을 이유로 분양계약을 취소하거나 취소를원하지 않을 경우 손해 배상만을 청구할 수 있다.      3. 분양회사가 상가를 분양하면서 그곳에 첨단 오락 타운을조성하여 수익을 보장한다는 다소 과장된 선전광고를 하는 것은기망행위에 해당한다.      4. 제3자의 사기에 의해 의사표시를 한 표의자는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 그 의사표시를 취소할 수 있다.      5. 대리인의 기망행위에 의해 계약이 체결된 경우, 계약의 상대방은 본인이 선의이더라도 계약을 취소할 수 있다.      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 46%       <문제 해설> 이 지문은 판례에 대한 이야기가 많아욥! 1번 - 맞습니다. 객관적으로 생각해보면, 공동묘지로 인한 피해의 우려가 발생할 수도 있기때문에 고지는 필요하다고 생각하면 됩니당! 2번 - 맞습니다. 취소 또는 손해배상 (택1)하여 기망행위에 대한 적절한 조치를 할 수 있습니다. 3번 - 틀. 렸. 어. 요. 예컨대, '여기 장사 정말 안됩니다! 하!하!하!'보다는 중개인이 '여긴 어느정도의 수익은 보장되며~'이러한 말로 광고하기 마련입니다. 그러므로, 다소 과장되었다 하더라도 판례에 의해 기망행위에 해당하지 않는다고 봐야합니다. 4번 - 사기는 알거나 들어나거나 알 수 있었을 때 취소할 수 있습니다. 아무것도 모르고 취소해놓고 사기라고 칭하면 말도 안되는 것이죠. 5번 - 대리인의 기망행위는 본인이 포함되지 않습니다. 대리인만 보고 판단하여 취소할 수 있는 상황입니다. [해설작성자 : 민법만 판다 @(ㅇ3ㅇ)=@]

47. 대리권의 범위와 제한에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)      1. 대리인에 대한 본인의 금전채무가 기한이 도래한 경우 대리인은 본인의 허락 없이 그 채무를 변제하지 못한다.      2. 금전소비대차계약과 그 담보를 위한 담보권 설정 계약을 체결할 권한이 있는 임의대리인은 특별한 사정이 없는 한 계약을 해제할 권한까지 갖는 것은 아니다.      3. 매매계약체결의 대리권을 수여받은 대리인은 특별한 사정이 없는 한 중도금과 잔금을 수령할 권한이 있다.      4. 대리인이 수인인 때에는 각자가 본인을 대리하지만, 법률 또는 수권행위에서 달리 정할 수 있다.      5. 권한을 정하지 않은 대리인은 보존행위를 할 수 있다.      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 45%       <문제 해설> 1. 대리인은 보존행위는 본인의 허락없이 가능하기 때문에    기한이 도래한 경우에 채무변제는 보존행위에 해당하므로 할 수 있다    (단 채무에 다툼이 있을경우는 해당없음) [해설작성자 : *피그말리온*]

48. 대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약에 관한 설명으로 틀린 것은?(표현대리는 고려하지 않음)      1. 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다.      2. 상대방은 상당한 기간을 정하여 본인에게 그 추인여부의 확답을 최고 할 수 있고, 본인이 그 기간 내에 확답을 발하지 아니한 때에는 추인을 거절한 것으로 본다.      3. 무권대리인의 상대방은 계약 당시에 대리권 없음을 안 경우 계약의 이행을 청구할 수 있다.      4. 추인은 다른 의사표시가 없는 때에는 계약 시에 소급하여 그 효력이 생기지만 제3자의 권리를 해하지 못한다.      5. 계약 당시에 대리권 없음을 안 상대방은 계약을 철회할 수 없다.      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 38%       <문제 해설> 3. 무권대리인의 상대방은 계약당시 대리권이 없음을 안 경우에는    본인에게 계약이행의 최고만 가능하고 이행을 청구할 수 없다. [해설작성자 : *피그말리온*]

49. 법률행위의 취소에 관한 설명으로 옳은 것은?      1. 취소권은 취소할 수 있는 날로부터 3년 내에 행사하여야 한다.      2. 취소권은 취소 사유가 있음을 안 날로부터 10년 내에 행사하여야 한다.      3. 제한능력을 이유로 법률행위가 취소된 경우 악의의 제한능력자는 받은 이익에 이자를 붙여서 반환해야 한다.      4. 법정대리인의 추인은 취소의 원인이 소멸한 후에 하여야만 효력이 있다.      5. 취소할 수 있는 법률행위는 추인할 수 있는 후에 취소권자의 이행청구가 있으면 이의를 보류하지 않는 한 추인한 것으로 본다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 35%       <문제 해설> 1.취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년 2.취소권은 법률행위를 한 날로부터 10년이내 행사하여야 한다 3.제한능력을 이유로 법률행위가 취소된경우에는 제한능력자 보호에   의해 이익이 현존하는 상환할 책임이 있다 4.제한능력자는 취소의 원인이 소멸한 후 추인하여야 효과가 있으나   법정대리인 추인은 취소 원인이 소멸하지 않아도 추인할 수 있다 [해설작성자 : *피그말리온*]

50. 민법상 물권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)      1. 토지의 일부에 대하여도 점유취득시효로 소유권을 취득할 수 있다.      2. 1동 건물의 일부도 구조상·이용상 독립성이 있으면 구분행위에 의하여 독립된 부동산이 될 수 있다.      3. 미분리의 과실은 명인방법을 갖추면 독립된 소유권의 객체로 된다.      4. 토지에서 벌채되어 분리된 수목은 독립된 소유권의 객체로 된다.      5. 농지 소유자의 승낙 없이 농작물을 경작한 경우 명인방법을 갖추어야만 토지와 별도로 독립된 소유권의 객체로 된다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 44%       <문제 해설> 5.농지소유자의 승낙없이 경작된 농작물이라도 토지에 부합되지 않고   농작물을 경작한 자에게 농작물 소유권이 있다(건물과 농작물은 독립된 객체)   단,무단 식재는 토지에 부합되므로 토지소유자에게 소유권이 있다 [해설작성자 : *피그말리온*]

51. 甲소유 X토지에 대한 사용권한 없이 그 위에 乙이 Y건물을 신축한 후 아직 등기하지 않은 채 丙에게 일부를 임대 하여 현재 乙과 丙이 Y건물을 일부분씩 점유하고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)      1. 甲은 乙을 상대로 Y건물의 철거를 구할 수 있다.      2. 甲은 乙을 상대로 Y건물의 대지 부분의 인도를 구할 수 있다.      3. 甲은 乙을 상대로 Y건물에서의 퇴거를 구할 수 있다.      4. 甲은 丙을 상대로 Y건물에서의 퇴거를 구할 수 있다.      5. 乙이 Y건물을 丁에게 미등기로 매도하고 인도해 준 경우 甲은 丁을 상대로 Y건물의 철거를 구할 수 있다.      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 35%       <문제 해설> 3.甲이 건물 "소유자"인 乙을 상대로 Y건물에서 퇴거를 구한다는 것은   그 Y건물을 놔두고(甲에게 주고) 토지에서 나가라는 의미로 해석되기 때문 4.같은 퇴거라도 甲이 "임차인" 丙을 상대로 퇴거를 구하는 것은   권원없이 신축된 건물이라 곧 철거될 건축물에서 나가라는 뜻으로   해석해야 한다고 합니다    [해설작성자 : *피그말리온*]

52. 등기가 있어야 물권이 변동되는 경우는?(다툼이 있으면 판례에 따름)      1. 공유물분할 청구소송에서 현물분할의 협의가 성립하여 조정이 된 때 공유자들의 소유권 취득      2. 건물 소유자의 법정지상권 취득      3. 분묘기지권의 시효취득      4. 저당권실행에 의한 경매에서의 소유권 취득      5. 법정갱신된 경우의 전세권 취득      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 39%       <문제 해설> 1. 아래 판례 참고 부탁 드립니다. 공유물분할의 소송절차 또는 조정절차에서 공유자 사이에 공유토지에 관한 현물분할의 협의가 성립하여 그 합의사항을 조서에 기재함으로써 조정이 성립하였다고 하더라도, 그와 같은 사정만으로 재판에 의한 공유물분할의 경우와 마찬가지로 그 즉시 공유관계가 소멸하고 각 공유자에게 그 협의에 따른 새로운 법률관계가 창설되는 것은 아니고, 공유자들이 협의한 바에 따라 토지의 분필절차를 마친 후 각 단독소유로 하기로 한 부분에 관하여 다른 공유자의 공유지분을 이전받아 등기를 마침으로써 비로소 그 부분에 대한 대세적 권리로서의 소유권을 취득하게 된다고 보아야 한다. (대판2013. 11. 21. 선고 2011두1917 전원합의체) [해설작성자 : 금촌불주먹]

53. 점유자와 회복자의 관계에 관한 설명으로 틀린 것은?      1. 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득하면 회복자에 대하여 통상의 필요비 상환을 청구하지 못한다.      2. 점유물이 점유자의 책임있는 사유로 멸실된 경우 소유의 의사가 없는 선의의 점유자는 손해의 전부를 배상해야 한다.      3. 점유물에 관한 필요비상환청구권은 악의의 점유자에게도 인정된다.      4. 필요비 상환청구권에 대하여 회복자는 법원에 상환기간의 허여를 청구할 수 있다.      5. 악의의 점유자가 과실(過失)로 인하여 점유물의 과실(果實)을 수취하지 못한 경우 그 과실(果實)의 대가를 보상해야 한다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 31%       <문제 해설> =4. 임차인의 유익비 상환청구권에 대하여 법원은 상환기간을 허여 할 수 있다. [해설작성자 : 김지현]

54. 주위토지통행권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)      1. 주위토지통행권은 토지와 공로 사이에 기존의 통로가 있더라도 그것이 그 토지의 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하는 경우에도 인정된다.      2. 주의토지통행권의 범위는 장차 건립될 아파트의 건축을 위한 이용상황까지 미리 대비하여 정할 수 있다.      3. 주위토지통행권이 인정되는 경우 통로 개설비용은 원칙적으로 주위 토지 통행권자가 부담하여야 한다.      4. 통행지 소유자가 주위토지통행권에 기한 통행에 방해가 되는 축조물을 설치한 경우 주위토지통행권의 본래적 기능발휘를 위하여 통행지 소유자가 그 철거의무를 부담한다.      5. 주위토지통행권의 성립에는 등기가 필요 없다.      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 39%       <문제 해설> 2. 주위토지통행권은 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정된다. 고로 미리 대비 X [해설작성자 : 아아파파]

55. 민법상 공유에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)      1. 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하지 못한다.      2. 공유자는 특약이 없는 한 지분비율로 공유물의 관리비용을 부담한다.      3. 공유지분권을 본질적 부분을 침해한 공유물의 관리에 관한 특약은 공유지분의 특정승계인에게 효력이 미친다.      4. 과반수 지분권자로부터 공유물의 특정부 분에 대한 배타적인 사용·수익을 허락받은 제삼자의 점유는다른 소수지분권자와 사이에서도 적법하다.      5. 공유물의 소수지분권자가 다른 공유자와의 협의 없이 자신의 지분 범위를초과하여공유물의일부를배타적으로점유하고있는경우다른 소수지분권자가 공유물의 인도를 청구할 수 있다.      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 26%       <문제 해설> 3. 본질적 부분을 침해하는 경우에는 특정 승계인이 그러한 사실을 알고도 공유지분권을 취득하였다는 등의 특별한 사정이 없다면 승계된다고 볼 수 없다. 따라서 특정승계인에게 효력이 안미친다. [해설작성자 : 아아파파]

56. 합유에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)      1. 합유재산에 관하여 합유자 중 1인이 임의로 자기 단독명의의 소유권 보존등기를 한 경우, 자신의 지분 범위 내에서는 유효한 등기이다.      2. 합유물에 대한 보존행위는 특약이 없는 한 합유자 각자가 할 수 있다.      3. 합유자 중 일부가 사망한 경우 특약이 없는 한 합유물은 잔존 합유자가 2인 이상이면 잔존 합유자의 합유로 귀속된다.      4. 부동산에 관한 합유지분의 포기는 등기하여야 효력이 생긴다.      5. 조합체의 해산으로 인하여 합유는 종료한다.      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 26%       <문제 해설> 1.합유지분에 자신의 명의로 소유권 보존등기는 원인무효이며   공유와 달리 합유는 전원동이 없이는 합유지분에 대해 처분도 안됨 [해설작성자 : *피그말리온*]

57. 전세권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)      1. 전세금의 지급은 반드시 현실적으로 수수되어야 하고, 기존의 채권으로 갈음할 수 없다.      2. 전세권은 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸비하고 있다.      3. 건물 일부에 대한 전세권자는 건물 전부의 경매를 청구할 수 없다.      4. 채권담보의 목적으로 전세권을 설정한 경우, 그 설정과 동시에 목적물을 인도하지 않았으나 장래 전세권자의 사용·수익을 완전히 배제하는 것이 아니라면, 그 전세권은 유효하다.      5. 채권담보 목적의 전세권의 경우 채권자와 전세권설정자 및 제3자의 합의가 있으면 전세권의 명의를 그 제3자로 하는 것도 가능하다.      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 37%       <문제 해설> 전세금의 지급은 전세권 성립의요소가 되는 것이지만 그렇다고 하여 전세금의 지급이 반드시 현실적으로 수수되어야만 하는 것은 아니고 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수도 있다 [해설작성자 : 아아파파]

58. 지역권에 관한 설명으로 틀린 것은?      1. 지역권은 요역지와 분리하여 양도할 수 없다.      2. 요역지와 분리하여 지역권만을 저당권의 목적으로 할 수 없다.      3. 승역지 공유자 중1 인은 자신의 지분만에 대해서 지역권을 소멸시킬 수 없다.      4. 요역지 공유자 중 1인은 자신의 지분만에 대해서 지역권을 소멸시킬 수 있다.      5. 지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 시효취득의 대상이 된다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 37%       <문제 해설> 4.승역지 요역지 모두 지역권을 전원이 아닌   공유자 1인의 지분만 소멸하게 할 수 없다 [해설작성자 : *피그말리온*]

59. 임차인이 임차물에 관한 유치권을 행사하기 위하여 주장할 수 있는 피담보채권을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)           1. ㄱ      2. ㄷ      3. ㄱ, ㄷ      4. ㄴ, ㄹ      5. ㄱ, ㄴ, ㄹ      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 29%       <문제 해설> * 보증금~,권리금~,(부속물)매매대금~,건축자재대금~,계약명의신탁~ 이라고 시작되는 것은   유치권이 인정되지 않는다 ㄹ. 유익비는 유치권이 해당되지만 원상회복약정은     상환청구권을 포기하는 취지이므로 유치권주장 할 수 없다 [해설작성자 : *피그말리온*]

60. 甲은 자신이 점유하고 있는 건물에 관하여 乙을 상대로 유치권을 주장하고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)      1. 甲이 건물의 수급인으로서 소유권을 갖는다면, 甲의 유치권은 인정되지 않는다.      2. 甲 이 건물의 점유에 관하여 선관주의의무를 위반하면, 채무자乙은유치권의 소멸을 청구할 수 있다.      3. 甲은 유치권의 행사를 위해 자신의 점유가 불법행위로 인한 것이 아님을 증명해야 한다.      4. 채무자 乙이 건물을 직접점유하고 이를 매개로 하여 甲이 간접점유를 하고 있는 경우, 甲의 유치권이 인정되지 않는다.      5. 丙 이 건물의 점유를 침탈하였더라도甲이 점유물반환청구권을 행사하여 점유를 회복하면, 甲의 유치권은 되살아난다.      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 29%       <문제 해설> 3. 유치권자가 증명하는 것이 아니라 유치권행사 점유가    불법행위임을 주장하는 상대방이 증명해야 한다 [해설작성자 : *피그말리온*]

61. 저당권의 물상대위에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)      1. 대위할 물건이 제3자에 의하여 압류된 경우에는 물상대위성이 없다.      2. 전세권을 저당권의 목적으로 한 경우 저당권자에게 물상대위권이 인정되지 않는다.      3. 저당권설정자에게 대위할 물건이 인도된 후에 저당권자가 그 물건을 압류한 경우 물상대위권을 행사할 수 있다.      4. 저당권자는 저당목적물의 소실로 인하여저당권설정자가 취득한화재보험금청구권에 대하여 물상대위권을 행사할 수 있다.      5. 저당권이 설정된 토지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 협의취득된 경우, 저당권자는 그 보상금에 대하여 물상대위권을 행사할 수 있다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 34%

62. 법률이나 규약에 특별한 규정 또는 별도의 약정이 없는 경우, 저당권의 효력이 미치는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)           1. ㄱ      2. ㄷ      3. ㄱ, ㄴ      4. ㄴ, ㄷ      5. ㄱ, ㄴ, ㄷ      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 29%

63. 甲은 乙에 대한 3억원의 채권을 담보하기 위하여 乙소유의 X토지와 Y건물에 각각 1번 공동저당권을 취득하고, 丙은 X토지에 피담보채권 2억 4천만원의 2번 저당권을, 丁은 Y건물에 피담보채권 1억 6천만원의 2번 저당권을 취득하였다. X토지와 Y건물이 모두 경매되어 X토지의 경매대가 4억원과 Y건물의 경매대가 2억원이 동시에 배당되는 경우, 丁이 Y건물의 경매대가에서 배당받을 수 있는 금액은?(경매비용이나 이자 등은 고려하지 않음)      1. 0원      2. 4천만원      3. 6천만원      4. 1억원      5. 1억 6천만원      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 27%       <문제 해설> 동시경매시 각 부동산에대한 갑의 배당액은, 1.x토지 3억x4억/(2억+4억)=2억 2.y건물 3억x2억/(2억+4억)=1억 정은 y건물의2번 저당권자 이므로 건물 낙찰가2억에서 갑의 배당액1억을 빼고 남은 1억을 받는다. [해설작성자 : 목표65점]

64. 甲은 자신의 토지에 주택신축공사를 乙에게 맡기면서, 甲명의의 보존등기 후 2개월내에 공사대금의 지급과 동시에 주택을 인도받기로 약정하였다. 2016. 1. 15. 주택에 대하여 甲명의의 보존등기를 마쳤으나, 乙은 현재까지 공사대금을 지급받지 못한 채 점유하고 있다. 甲의 채권자가 위 주택에 대한 강제경매를 신청하여 2016. 2. 8. 경매개시결정등기가 되었고, 2016. 10. 17. 경매대금을 완납한 丙이 乙을 상대로 주택의 인도를 청구하였다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)           1. ㄱ      2. ㄴ      3. ㄷ      4. ㄱ, ㄴ      5. ㄴ, ㄷ      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 22%       <문제 해설> 정답은 ㄷ  ㄱ. 丙은 경매대금을 완납한 때에 소유권을 취득하였고 소유자는 소유물 반환청구권을 행사할 수 있다. ㄴ. 乙의 공사대금 지급은 2개월 내 이다. 2016. 1. 15 ~ 2개월 후로 3월에 유치권취득이 가능하다. 그러나 경매는 2016. 2. 8 경매개시되었고 경매개시 후 유치권 취득한 경우이므로 대항할 수 없다. [해설작성자 : 아아파파]

65. 주택임대차보호법의 적용대상이 되는 경우를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)           1. ㄱ, ㄷ      2. ㄴ, ㄹ      3. ㄱ, ㄷ, ㄹ      4. ㄴ, ㄷ, ㄹ      5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 34%       <문제 해설> 3번 ㄴ. 주택임대차보호법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.(주임법 제 11조) [해설작성자 : 아아파파]

66. 상가건물임대차보호법의 내용으로 옳은 것은?      1. 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는임대차 계약서상의 확정일자를 받아야 한다.      2. 사업자등록의 대상이 되지 않는 건물에 대해서는위법이 적용되지 않는다.      3. 기간을 정하지 아니하거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.      4. 전차인의 차임 연체액이 2기의 차임 액아 달하는 경우, 전대인은 전대차 계약을 해지할 수 있다.      5. 권리금 회수의 방해로 인한 임차인의 임대인에 대한 손해배상청구권은 그 방해가 있는 날로부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다.      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 26%       <문제 해설> 상가건물임대차보호법의 적용을 받기위해서는 점유와 사업자등록의 하여야만 대항력이 발생한다. 따라서 사업자등록의 대상이 되지 않는 건물은 이 법의 적용을 받을 수 없다. [해설작성자 : 솔루체] 1. 대항력:건물인도+사업자등록,확정일자:우선변제 3. 상가임대차 최단기간 1년,주택임대차 최단기간 2년 4. 상가임대차 차임연체 3기 임대인해지가능 (전대차 또한 전차인이 3기 차임연체시 전대인해지가능) 5.임대차종료후 3년이내 행사하지 않으면 소멸시효완성 [해설작성자 : *피그말리온*]

67. 가등기담보 등에 관한 법률상 채권자가 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 위하여 채무자에게 실행 통지를 할 때 밝히지 않아도 되는 것은?      1. 청산금의 평가액      2. 후순위담보권자의 피담보채권액      3. 통지 당시 담보목적부동산의 평가액      4. 청산금이 없다고 평가되는 경우 그 뜻      5. 담보목적부동산이 둘 이상인 경우 각 부동산의 소유권 이전에 의하여 소멸시키려는 채권      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 36%

68. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 내용으로 틀린 것은?      1. 전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.      2. 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.      3. 구분소유자 전원의 동의로 소집된 관리단 집회는 소집절차에서 통지되지 않은 사항에 대해서도 결의할 수 있다.      4. 건물의 시공자가 전 유부 분에 대하여 구분소유자에게 지는 담보책임의 존속기간은 사용승인일부터 기산한다.      5. 대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 경우, 대지의 공유자는 그 건물의 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여 분할을 청구하지 못한다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 29%       <문제 해설> 구분소유자에게 인도한 날 [해설작성자 : 박용미]

69. 甲은 2015. 10. 17. 경매절차가 진행 중인 乙소유의 토지를 취득하기 위하여, 丙에게 매수자금을 지급하면서 丙명의로 소유권이전등기를 하기로 약정하였다. 丙은 위 약정에 따라 위 토지에 대한 매각허가결정을 받고 매각대금을 완납한 후 자신의 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?(이자 등은 고려하지 않고, 다툼이 있으면 판례에 따름)           1. ㄱ      2. ㄷ      3. ㄱ, ㄷ      4. ㄴ, ㄷ      5. ㄱ, ㄴ, ㄷ      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 20%       <문제 해설> 갑)이 을)에게 매수자금을 주면서 등기명의 부탁->을)은 병)으로부터 부동산 배수->본인 이름으로 등기 갖춤           -->제3자간의 계약명의신탁 이라한다. 이 경우는 매도인 병)의 선의,악의에 따라 효력이 달라진다. *병)이 "선의"인경우 -> 신탁자(갑)와 수탁자(을) 간의 명의신탁약정->원칙->무효 단! 명의신탁 약정을 몰랐던 "선의"의 병) 보호차원에서,수탁자(을)명의 등기는 예외적으로 "유효" ->신탁자(갑)은 수탁자(을)에게 부당이득을 이유로 매수자금 반환을 청구할 수 있다. ☼병)이 "악의"경우 (명의 신탁약정을 알았던 경우) -> 수탁자(을)의 등기는 "무효" -> 소유권은 신탁자(갑)에게 귀속 -> 신탁자(갑)은 계약의 당사자가 아니므로 ,매도인 병)과는 직접관계 없음. [해설작성자 : sso]

70. 甲과 乙의 명의신탁약정에 따라 乙이 丙으로부터 건물을 매수한 후 자신의 명의로 등기한 경우, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률이 적용되는 경우를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)           1. ㄱ      2. ㄷ      3. ㄱ, ㄴ      4. ㄴ, ㄷ      5. ㄱ, ㄴ, ㄷ      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 23%

71. 청약과 승낙에 의한 계약성립에 관한 설명으로 틀린 것은?      1. 청약과 승낙의 주관적·객관적 합치에 의해 계약이 성립한다.      2. 승낙기간을 정한 계약의 청약은 청약자가 그 기간 내에 승낙의 통지를 받지 못한 때에는 원칙적으로 그 효력을 잃는다.      3. 계약의본질적인내용에대하여무의식적불합의가있는경우, 계약을 취소할 수 있다.      4. 불특정 다수인에 대하여도 청약이 가능하다.      5. 격지자 간의 계약에서 청약은 그 통지가 상대방에게 도달한 때에 효력이 발생한다.      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 29%       <문제 해설> =승낙 : 상대방에게 발송할때 효력 =청약 : 상대방에게 도달할때 효력 [해설작성자 : 김지현] 3. 불의식적 불합의는 계약 자체가 성립하지 않았으므로 계약의 무효 또는 취소의 문제는 생기지 않는다

72. 甲과 乙이 乙 소유의 주택에 대한 매매계약을 체결하였는데, 주택이 계약 체결 후 소유권 이전 및 인도전에 소실되었다. 다음 설명 중 틀린 것은?      1. 甲과 乙의 책임 없는 사유로 주택이 소실된 경우, 乙은 甲에게 매매 대금의 지급을 청구할 수 없다.      2. 甲과 乙의 책임 없는 사유로 주택이 소실된 경우, 乙이 계약금을 수령하였다면 甲은 그 반환을 청구할 수 있다.      3. 甲의 과실로 주택이 소실된 경우, 乙은 甲에게 매매 대금의 지급을 청구할 수 있다.      4. 乙의 과실로 주택이 소실된 경우, 甲은 계약을 해제할 수 있다.      5. 甲의 수령지체 중에 甲과 乙의 책임 없는 사유로 주택이 소실된 경우, 乙은 甲에게 매매 대금의 지급을 청구할 수 없다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 36%       <문제 해설> 5. 수령지체도 乙의 책임있는 사유이다. 따라서 지급 청구할 수 있다. [해설작성자 : 아아파파]

73. 제삼자를 위한 계약에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)      1. 제삼자는 계약 체결 당시에 현존하고 있어야 한다.      2. 요약자의 채무불이행을 이유로 제삼자는 요약자와 낙약자의 계약을 해제할 수 있다.      3. 낙약자는 요약자와의 계약에 기한 동시이행의 항변으로 제삼자에게 대항할 수 없다.      4. 제삼자의 수익의 의사표시 후 특별한 사정이 없는 한, 계약 당사자의 합의로 제삼자의 권리를 변경시킬 수 없다.      5. 낙약자가 상당한 기간을 정하여 제삼자에게 수익 여부의 확답을 최고하였음에도 그 기간 내에 확답을 받지 못한 때에는 제삼자가 수익의 의사를 표시한 것으로 본다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 29%       <문제 해설> 1.제3자는 계약 체결당시 현존할 필요 X/ 취득할 수 있는 권리의 종류는 제한이 X 2.요약자의 채무불이행을 이유로 제3자는 요약자와 낙약자 계약 해제하지 못함 제3자는 계약의 당사자가 아니므로 취소권, 해제권, 원상회복청구권, 해지권을 행사할 수 없다. 3.낙약자는 요약자와의 계약에 기한 동시이행의 항변으로 제3자에게 대항할 수 있다. 5.낙약자가 상당한 기간을 정하여 제3자에게 수익여부의 확답을 최고하였음에도 그 기간 내에 확답을 받지 못한때에는 제3자가 수익을 받을 것을 거절한것으로 본다 [해설작성자 : KO]

74. 계약의 해지에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)      1. 계약 해지의 의사표시는 묵시적으로도 가능하다.      2. 해지의 의사표시가 상대방에게 도달하면 이를 철회하지 못한다.      3. 토지임대차에서 그 기간의 약정이 없는 경우, 임차인은 언제든지 계약 해지의 통고를 할 수 있다.      4. 당사자 일방이 수인인 경우, 그중 1인에 대하여 해지권이 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸한다.      5. 특별한 약정이 없는 한, 합의 해지로 인하여 반환할 금전에는 그 받은 날로부터의 이자를 가하여야 한다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 27%       <문제 해설> 양자간 합의로 이루어진 해지는 원칙적으로 이자가산+손해배상청구 등이 적용되지 않는다. [해설작성자 : sso]

75. 甲은 자신의 토지를 乙에게 매도하면서 계약금을 수령한 후, 중도금과 잔금은 1개월 후에 지급받기로 약정하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)      1. 甲과 乙사이에 계약금을 위약금으로 하는 특약도 가능하다.      2. 甲과 乙사이의 계약금계약은 매매계약의 종된 계약이다.      3. 乙은 중도금의 지급 후에는 특약이 없는 한 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 없다.      4. 乙의 해약금에 기한 해제권 행사로 인하여 발생한 손해에 대하여 甲은 그 배상을 청구할 수 있다.      5. 甲과 乙사이에 해약금에 기한 해제권을 배제하기로 하는 약정을 하였다면 더 이상 그 해제권을 행사할 수 없다.      정답 : [4]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 29%       <문제 해설> 4. 해약금에 의한 해제는 채무불이행에 의한것이 아니므로 손해배상을 청구할 수 는 없다. [해설작성자 : 아아파파]

76. 환매에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)      1. 부동산에 대한 매매등기와 동시에 환매권 보류를 등기하지 않더라도 제3자에게 대항할 수 있다.      2. 환매특약은 매매계약과 동시에 하여야 한다.      3. 부동산에 대한 환매기간을 7년으로 정한 때에는 5년으로 단축된다.      4. 환 매 등기가 경료된 나대지에 건물이 신축된 후 환매권이 행사된 경우, 특별한 사정이 없는 한, 그 건물을 위한 관습상의 법정치 상권은 발생하지 않는다.      5. 특별한 약정이 없는 한, 환매대금에는 매수인이 부담한 매매 비용이 포함된다.      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 32%       <문제 해설> 환매란 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류하는 경우에 그 환매권을 일정기간 내에 행사하여 목적물을 다시 매수하는 것 환매특약: 매매계약과 동시에 해야한다 환매대금: 매매대금과 매수인이 부담한 매매비용 환매기간: 부동산 5년 동산 3년 넘지 못함. 약정기간 넘을 시 5년 ,3년으로 봄/ 기간 정하지 않았을떄 5년 ,3년으로 봄 환매특약 등기: 매매등기와 동시에 환매권을 등기하면 대항력 발생 [해설작성자 : KO]

77. 임차인의 부속물매수청구권과 유익비상환청구권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)      1. 유익비상환청구권은 임대차 종료 시에 행사할 수 있다.      2. 부속된 물건이 임차물의 구성부분으로 일체가 된 경우 특별한 약정이 없는 한, 부속물매수청구의 대상이 된다.      3. 임대차 기간 중에 부속물매수청구권을 배제하는 당사자의 약정은 임차인에게 불리하더라도 유효하다.      4. 일시사용을 위한 것임이 명백한 임대차의 임차인은 부속물의 매수를 청구할 수 있다.      5. 유익비상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.      정답 : [1]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 25%       <문제 해설> =필요비 :  즉시 상환청구가능.이익의 현존여부 불문. =유익비 :  목적물 반환후 6개월이내 청구.결과물이 독립성이 있는 경우.           유익비에 대해여 상당한 상환기간을 허여 할수있음.증명책임은 임차인에게 있음. [해설작성자 : 김지현]

78. 甲소유의 건물을 임차하고 있던 乙이 甲의 동의 없이 이를 다시 丙에게 전대하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)      1. 특별한 사정이 없는 한, 甲은 무단 전대를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다.      2. 乙은 丙에게 건물을 인도하여丙이 사용·수익할 수 있도록 할 의무가 있다.      3. 乙과 丙의 전대차계약에도 불구하고 甲과 乙의 임대차 관계는 소멸하지 않는다.      4. 임대차계약이 존속하는 동안에는 甲은 丙에게 불법점유를 이유로 한 차임상당의 손해배상을 청구할 수 없다.      5. 乙이 건물의 소부분을 丙에게 사용하게 한 경우에 甲은 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다.      정답 : [5]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 27%

79. 甲은 자신의 X건물(1억원 상당)을 乙의 Y토지(2억원 상당)와 교환하는 계약을 체결하면서 乙에게 8천만원의 보충금을 지급하기로 약정하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)      1. 甲과 乙의 교환계약은 서면의 작성을 필요로 하지 않는다.      2. 乙은 甲의 보충금 미지급을 이유로 교환계약을 해제할 수 없다.      3. 계약체결 후 이행 전에 X건물이 지진으로 붕괴된 경우, 甲은 乙에게 Y토지의 인도를 청구하지 못한다.      4. X건물에 설정된 저당권의 행사로 乙이 그 소유권을 취득할 수 없게된 경우, 乙은 계약을 해제할 수 있다.      5. 교환계약이 해제된 경우, 甲과 乙의 원상회복의무는 동시 이행관계에 있다.      정답 : [2]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 28%       <문제 해설> 보충금 지급은 매매계약을 준용하므로 미지급을 이유로 교환계약의ㅡ해제가 가능하다. [해설작성자 : 목표65점]

80. 甲소유의 X토지와 乙소유의 Y주택에 대한 교환계약에 따라 각각 소유권이전등기가 마쳐진 후 그 계약이 해제되었다. 계약해제의 소급효로부터 보호되는 제3자에 해당하지 않는 자를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)           1. ㄴ      2. ㄷ      3. ㄹ      4. ㄱ, ㄴ      5. ㄷ, ㄹ      정답 : [3]☜ 블럭 설정하면 보임      정답률 : 22%       <문제 해설> 보호받는 제 3자는 = 1)새로운 이해관계, 2)등기+인도 받은 자 *물건(부동산)에 -압류,가압류,가처분                 -대항력0                 -가등기 *채권에X [해설작성자 : me]

공인중개사 1차 필기 기출문제(해설) 및 CBT 2016년 10월 29일(5217418)을 이용해 주셔서 감사합니다.